Аккредитив при покупке недвижимости – преимущества и недостатки, как правильно оформить и какие банки представляют услугу, кто должен оплачивать аккредитив. Аккредитив при покупке недвижимости: что это такое, какие его плюсы и минусы, как правильно его проводить и офрмлять, необходимые документы

Виды аккредитивов

  1. Аккредитив, который может быть отозван или отзывной аккредитив. Такой тип аккредитивов, как понятно с названия, может быть отозван либо самим плательщиком, либо банком-эмитентом.
  2. Безотказный аккредитив. Данный тип невозможно аннулировать.
  3. С красной оговоркой. Такой тип аккредитива предусматривает, что банк-эмитент имеет право уполномочить банк-исполнитель для проведения платежа-аванса. Название пошло со времен, когда такая деталь в договоре выделялась красным цветом.
  4. Депонированный или покрытый аккредитив. При использовании такого обязательства, банк-эмитент покрывает за счет кредита или средств самого плательщика всю сумму аккредитива на время сделки. Подобный тип весьма популярный именно на территории Российской Федерации.
  5. Гарантированный или непокрытый аккредитив предусматривает возможность списания средств с ведущего у него счета в пределах, которые были оговорены сделкой. Также возможно договориться об других возможных возмещениях потерь, которые уплачены бенефициару (получателю).
  6. Подтвержденный аккредитив гарантирует, что банк-исполнитель обязуется произвести расчет по указанной сумме вне зависимости от поступления средств из банка-эмитента.
  7. Револьверный тип аккредитива предусматривает равномерное или частичное поступление средств со счета плательщика на счет получателя. Чаще всего применяется в договорах связанных с частыми поставками товаров, которые проводиться на протяжении определенного время. Револьверный аккредитив позволяет сэкономить средства, так как снижается сумма затрат в целом.
  8. Циркулярный аккредитив дает возможность бенефициару получить деньги в пределах ранее оговоренного кредита через все банки-корреспонденты банковской структуры, которая обязалась выдать своему клиенту аккредитив.
  9. Резервный аккредитив предусматривает предоставление различных документов (кроме платежных) для получения средств бенефициаром. Чаще всего используется в исключительных случаях связанных с международной торговлей и ее определенными нюансами.
  10. Кумулятивный аккредитив дает возможность перечислить неистраченную сумму действующего аккредитива к сумме нового, который был открыт в той же банковской структуре.
  11. Некумулятивный аккредитив подразумевает возвращение неистраченных средств банку-эмитенту для последующего возвращения их на текущий банковский счет плательщика.

Как провести расчёт по безотзывному аккредитиву при покупке недвижимости — 5 главных этапов

Безотзывный аккредитив — наиболее используемый вид расчетов при покупке недвижимости.

Это и понятно — именно этот способ даёт продавцу наибольшую уверенность в гарантированном получении денег за проданную недвижимость.

Рассмотрим алгоритм проведения расчётов с помощью безотзывного аккредитива более подробно.

Этап 1. Заключение договора о расчётах с помощью аккредитива

Продавец и покупатель решили воспользоваться аккредитивной формой расчётов по сделке купли-продажи недвижимости. Свои намерения они должны отразить в самом договоре.

Перед тем, как составлять и подписывать этот документ, покупателю необходимо:

  • выбрать банк для открытия аккредитива;
  • уточнить условия и тарифы по этой банковской услуге;
  • определиться со списком документации, которую должен представить продавец в подтверждение завершения сделки и перехода права собственности покупателю.

Только после этого можно составлять и визировать договор.

Этап 2. Открытие аккредитива

Чтобы открыть аккредитив, покупателю достаточно обратиться в банковскую организацию с заявлением.

Разумеется, деньги для его открытия и уплаты комиссии должны быть в наличии.

Этап 3. Внесение суммы

Внести необходимую сумму можно наличными через кассу либо перечислив её на счёт безналично.

Кредитная организация открывает аккредитив. Оригинал отсылается в исполняющие банковское учреждение, где передается продавцу. Бенефициар может забрать оригинал лично в банке покупателя.

Этап 4. Подготовка необходимых документов

Чтобы получить деньги за проданную недвижимость, продающей стороне нужно предъявить всю документацию, гарантирующую завершение сделки по списку, поименованному в договоре в условиях расчётов.

Виды документов для раскрытия аккредитива:

Передается вся документация при сопроводительном письме.

Этап 5. Получение денежных средств

Поступившие документы тщательно проверяются уполномоченными сотрудниками. Достоверность, законность, оформление нареканий проверяющего не вызвали, а значит, можно смело отправлять деньги бенефициару (то есть продавцу).

Продавцу остаётся только посетить свой банк и получить деньги либо наличными в банковской кассе, либо перечислить по своему усмотрению на любой счет в любом банке.

При получении денег в кассе банка за выдачу налички обычно взимается комиссия. Заранее узнавайте об этом!

Что такое аккредитив при сделке с недвижимостью

С момента подписания купчей на недвижимость и до полного перехода прав новому собственнику проходит некоторое время, в течение которого могут произойти непредвиденные сложности. Аккредитив в банке работает как альтернатива банковской ячейки, с той разницей, что ячейка сохраняет наличные, переданные от покупателя к продавцу, а аккредитив физического лица – безналичное перечисление.

Когда нет возможности осуществлять расчеты наличными, либо стороны настаивают на передаче купюр, банковский аккредитив сохраняет средства покупателя вне доступа продавца до тех пор, пока сделка полностью не завершится.

В процессе использования услуги открывается особый аккредитивный счет (инициатива исходит от покупателя). По предоставленным реквизитам будущий собственник зачисляет средства в размере стоимости квартиры за вычетом выплаченного ранее аванса или задатка. По истечении времени деньги поступают насчет прежнего собственника. Основанием для передачи суммы является документ, подтверждающий окончание сделки.

Использование аккредитива возможно только по взаимной договоренности, достигнутой между сторонами. В дальнейшем, указание на то, что сделка обеспечена аккредитивом, упоминается в договоре (в самом названии документа).

В силу активного замещения наличных расчетов оплатой через безнал, аккредитив имеет хорошие перспективы и востребован на рынке недвижимости. Фактически, схема работы предполагает применение виртуальной банковской ячейки и доступ к депозитарию.

Средства замораживаются на аккредитивном счету в течение всего периода проведения сделки и перерегистрации недвижимого имущества. Обмануть банк, предоставивший услуги по аккредитиву, практически невозможно, а бывший собственник гарантированно получает всю сумму, указанную в договоре, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей. Причиной срыва не всегда является намеренный обман, более часто проблемы возникают из-за:

  • неполного перечня бумаг;
  • их ненадлежащего оформления;
  • установление юридических препятствий отчуждения собственности (если жилье было приобретено в ипотеку и имеются непогашенные обязательства).

Что такое аккредитив и для чего его используют при покупке недвижимости?

Аккредитив становится все более популярной у россиян формой расчетов при сделках как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью. Сторонами договора могут быть и физлица, и юрлица.

Определимся с главным понятием публикации.

Аккредитив — разновидность безналичных расчетов между покупателем и продавцом (бенефициаром) при посредничестве банковского учреждения, при которой покупатель дает банку распоряжение рассчитаться по сделке в момент полного исполнения всех её условий.

Для наглядности процесс представлен в виде схемы.

Схема аккредитива

Аккредитив при покупке недвижимости повышает надёжность договорных расчетов.

Пример

Житель Казани Смирнов Михаил Васильевич решил приобрести небольшую квартирку в Санкт-Петербурге, в котором прошли его студенческие годы. Сказано — сделано!

Услугами агентства решил не пользоваться, лишние траты при такой дорогостоящей покупке ему были ни к чему. Искал объявления в интернете, в газетах. И наконец, поиски увенчались успехом. Продавец Воронин Пётр Константинович продавал квартиру, доставшуюся ему от родителей в наследство.

Михаил Васильевич смог вырваться в Питер для осмотра квартиры и заключения договора купли-продажи. Смирнов был человеком осторожным и настоял, чтобы расчеты проводились через аккредитив.

Это было мудрым решением, так как право Воронина на наследование этой квартиры оспаривалось его сводным братом. Этот факт банк-эмитент выяснил при проверке представленной продавцом документации. Сделка была признана недействительной, депонированные деньги продавцу перечислены не были, а благополучно вернулись Смирнову.

Представьте теперь, как развивались бы события, не реши Михаил Васильевич воспользоваться аккредитивом!

Что лучше: аккредитив или банковская ячейка?

Фото 2

Несомненным преимуществом аккредитива является то, что деньги продавец забирает только после регистрации сделки, то есть передачи права собственности и осуществляется безналичный расчет – вероятность кражи средств минимизирована.

Плюсом ячейки является то, что можно на месте проверить подлинность купюр, и здесь же положить их на свой счет. К тому же, аренда ячейки немного дешевле, чем открытие банковского аккредитива.

На какой срок оформляется аккредитив?

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.

Срок действия счета заранее согласуется сторонами и отражается в первичном или окончательном договоре купли-продажи. Если выясняется, что установленного договором срока не хватает для проведения сделки, его можно изменить — но за это придется платить. В среднем банки берут за изменение сроков действия 0,2% от суммы, хранящейся на аккредитивном счете.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Подытоживая, чаще всего срок действия составляет 3 месяца, т.е. ровно один квартал. При желании этот срок может меняться.

Как работает

Последовательность действий при сделке с применением аккредитива при покупке недвижимости выглядит следующим образом:

  1. Подписание договора при продаже квартиры (в тексте заранее устанавливают обязательность расчетов через аккредитив).
  2. Будущий собственник открывает счет для перечисления средств (либо использует действующий, при наличии).
  3. Оформляется заявление на аккредитив для сделок с недвижимостью.
  4. Средства принимают от покупателя и с расчетного счета переводят на особый счет.
  5. Стороны завершают процесс перерегистрации, и покупатель получает новые подтверждающие бумаги и ключи.
  6. Документы о том, что недвижимость переоформлена, передают в банк, открывший аккредитив.
  7. Средства перечисляют аппликанту по аккредитиву.

Так как ключевым моментом, дающим право доступа к деньгам, является наличие новых правоподтверждающих документов, оба участника сделки обязаны присутствовать при переоформлении.

При аккредитиве банк будет выступать в роли гаранта финансовой безопасности сделки, поэтому обман и мошенничество практически исключены. Услуга предоставляется на платной основе, поэтому, при выборе аккредитива нужно учитывать дополнительные расходы в размере стоимости аккредитива. Не всегда участники безотзывной сделки располагают дополнительными суммами, поэтому следует рассмотреть возможные последствия и оценить выгоду от его использования, прежде чем соглашаться на аккредитив.
Картинка

Для многих семей долевое строительство - это единственный способ приобрести желье. Расскажем, что это такое. как заключается договор, какие он имеет нюансы. Читать подробнее

Где можно открыть аккредитив на выгодных условиях — обзор ТОП-3 надёжных банков

Аккредитивные расчёты предлагают большинство российских кредитных организаций. Однако условия у всех разные.

Мы позаботились о вас и подготовили мини обзор трех надежных банков с отличной репутацией и выгодными условиями.

1) Уральский банк

ПАО «Уральский банк реконструкции и развития» (УБРиР) появился на российской банковско-финансовой арене в далёком 1990. Сегодня его сеть насчитывает 13 филиалов, 135 точек продаж и 19 точек кредитования на территории РФ. По данным ЦБ РФ УБРиР состоит в тридцатке крупнейших российских банков.

О его надёжности свидетельствуют следующие факты:

  • имеет право работать со стратегическими и социально значимыми компаниями;
  • его облигации находятся в ломбардном списке — они могут служить залогом при межбанковском кредитовании;
  • утверждён инвестором проблемных банков для их финоздоровления.

Банк предлагает различные банковские продукты и услуги частным лицам, представителям малого и среднего бизнеса, корпоративным клиентам и инвесторам.

Продуктовое предложение УБРиР:

  • кредитование;
  • депозитные операции;
  • карточные продукты;
  • переводы;
  • РКО;
  • банковская гарантия;
  • интернет-эквайринг.

Это только малая часть возможностей Банка. Изучите более подробно условия и тарифы УБРиР на его сайте.

2) ВТБ 24

Это банковское учреждение предлагает разнообразную линейку банковских продуктов и услуг для физлиц и представителей малого/среднего бизнеса.

1062 офиса в 72 российских регионах предлагают:

  • разнообразное кредитование;
  • аккредитивы;
  • вклады;
  • депозитарные ячейки;
  • дистанционное обслуживание;
  • карточные продукты;
  • денежные переводы;
  • оформить банковскую гарантию.

Банк предлагает аккредитив при покупке недвижимости за счет ипотечных кредитных средств на выгодных условиях. Частично тарифы представлены в таблице.

Более подробно об условиях читайте на сайте либо узнавайте при посещении офиса. Звоните на телефон «горячей линии», звонок бесплатный.

3) Сбербанк

Сбербанк России — лидер банковского сектора РФ, основной кредитор экономики страны. Кредитная организация насчитывает 14 территориальных учреждений, 16 500 отделений в 83 субъектах РФ.

Сбербанк имеет широкую сеть зарубежных представительств в 22 странах: Великобритании, Турции, США, Германии, Китае, Индии, странах СНГ и т.д.

Услугами Сбербанка России пользуются более 70% россиян и свыше 11 млн зарубежных клиентов.

Сбербанк открыт для всех клиентских групп: физлиц, малого, среднего, крупного и крупнейшего бизнеса. Команда Банка насчитывает более 325 тыс. высококлассных специалистов. Порядка 250 тыс. сотрудников ежегодно проходят повышение квалификации.

Доступность, высокое качество, передовые технологии, широчайший набор банковских продуктов и услуг — преимущества, выгодно отличающие Сбербанк от других банков РФ.

В чём преимущества расчёта через аккредитив при покупке недвижимости — 3 положительных момента

Фото 3

Аккредитивная форма расчётов при покупке недвижимости обладает неоспоримыми преимуществами.

Более подробно я познакомлю вас с тремя из них.

Момент 1. Удобство безналичного расчета

Сторонам сделки нет нужды пересчитывать значительные суммы наличных денег, доставлять и хранить их. Эти обязанности возьмёт на себя кредитная организация. Расчёты с использованием этого способа позволяют не беспокоиться о подлинности банкнот.

Удобен аккредитив и в междугородних расчётах. Продавец и покупатель могут находиться в разных городах, однако деньги поступят точно в срок в оговоренном размере.

Момент 2. Гарантия совершения сделки

Чистоту и законность сделки гарантирует банковское учреждение. Денежные средства для оплаты сделки резервируются на спецсчёте. Как только все аккредитивные условия будут соблюдены, депонент отправится в банк бенефициара.

Лишь после перехода предмета сделки в собственность покупающей стороны и представления всего предусмотренного условиями комплекта документации продавец получит свои деньги. Чтобы отказаться от сделки либо откорректировать её условия, нужно согласие обеих сторон.

Истечение срока аккредитива при незавершённой сделке служит основанием для автоматического возврата денег покупателю. Будьте внимательны!

Совет! Устанавливайте срок, максимально возможный по подходящему для вас тарифу. Так вы сможете избежать неприятностей.

Пример

Наталья Скворцова продавала свою однушку. Мария, покупатель квартиры, настояла на аккредитиве. Срок был установлен 30 дней. Договор купли-продажи оформили у нотариуса быстро. Всю документацию сдали на регистрацию и стали ждать её завершения.

Вот тут то и начались проблемы. Регистрация затягивалась. Сначала документы вернулись на доработку из-за ошибки в одном из них. Пока переделали документ, прошло 7 дней.

Затем документы сдали на повторное рассмотрение и снова вернули (не было согласия супруга Скворцовой на продажу). На поиски супруга, с которым Скворцова не проживала совместно несколько лет, но официально не была разведена, ушло ещё 2 недели.

Между тем 30 дней истекли. Банк, не получив подтверждающих документов по закрытию сделки, автоматически вернул деньги покупателю.

Момент 3. Контроль банковской операции

Законодательство РФ возлагает на банковскую организацию ответственность по выполнению договорных обязательств в части аккредитивных расчётов. В связи с этим проплата совершается только после тщательной проверки представленных документов.

Какие существуют виды аккредитивов — 5 основных видов

Разновидностей аккредитивов предостаточно.

Мы познакомимся с самыми распространенными.

Вид 1. Отзывной аккредитив

Название говорит само за себя. Такой аккредитив можно отозвать или изменить по распоряжению лица его открывшего (покупателя недвижимости).

Получение одобрения продающей стороны здесь не нужно.

Вид 2. Безотзывный аккредитив

А вот аккредитив этого типа отозвать либо изменить его условия, не получив разрешения продавца, не получится. Это наиболее популярный в РФ вид аккредитива.

На сайте проекта есть полезная статья по смежной теме «Безотзывная банковская гарантия»

Вид 3. Покрытый аккредитив

При выпуске в обращение покрытого аккредитива кредитная организация, открывшая его, перечисляет за счет собственных либо кредитных средств клиента необходимую сумму в учреждение-исполнитель на весь срок аккредитива.

Вид 4. Непокрытый аккредитив

При таких расчетах банк, открывший аккредитив (эмитент), никаких денег в банк, где открыт счет бенефициара, не перечисляет.

Вместо этого он даёт банку-получателю разрешение списывать сумму аккредитива со своего корсчета по заранее оговоренному порядку.

Вид 5. Подтверждённый аккредитив

Этот вид расчетов подразумевает возникновение у банка-исполнителя обязательства провести выплаты указанной в аккредитиве суммы продавцу независимо от факта поступления денежных средств от эмитента.

Порядок расчетов по подтверждённому аккредитиву оговаривается банками отдельно.

Что такое банковский аккредитив

При сделках с недвижимостью стороны стараются защититься от недобросовестности контрагента. Аккредитив в банке при покупке квартиры делает взаиморасчеты максимально безопасными. Кредитное учреждение само становится гарантом исполнения договора между покупателем и продавцом недвижимого объекта.

Что такое аккредитив в банке при купле-продаже квартиры, полезно знать всем, кто решил приобрести недвижимость или расстаться с ней. С данным способом расчета граждане знакомы хуже, чем с закладыванием денег в банковскую ячейку. Хотя у него есть ряд достоинств, зная о которых, многие предпочли бы рассчитаться именно так. Аккредитив, как и использование банковской ячейки, минимизирует риски сделки.

Аккредитив – это безналичная «ячейка». В банке открывается специальный аккредитивный счет (эта функция возлагается на приобретателя жилья), куда поступает денежная сумма за совершенную покупку. Затем она перечисляется на корреспондентский счет банка-исполнителя. Обычно это банк, где открыт счет продавца недвижимости. Как только квартира перейдет в собственность покупателя, а продавец это документально докажет, ему перечислят зарезервированные деньги на его банковский счет.

Стороны заранее договариваются, что купля-продажа будет осуществляться через банковский аккредитив. Обычно это указывается не только в содержании заключенного договора, но и в его названии. Документ так и именуют – «Договор купли-продажи квартиры № ___ (аккредитив)».

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием аккредитива. Форма актуальна на сентябрь 2019 года.

Стоимость «аккредитивной» сделки

Эксперты называют примерную стоимость аккредитива в большом диапазоне – от 20 до 40 тысяч рублей. Вероятно, она будет снижаться, так как государство заинтересовано в проведении прозрачных сделок и будет их стимулировать. Но пока комиссии за использование при расчетах банковского аккредитива велики, хотя и сегодня ряд банков делают их вполне доступными.

Лидером по открытию аккредитивных счетов является Сбербанк. Действуют следующие тарифы:

  • 0,2% от внесенной на аккредитив суммы, если банк будет эмитентом и исполнителем в одном лице: минимальная сумма ограничена 1000 руб., максимальная – 5000 руб.;
  • 0,3% – если ему придется взаимодействовать с другими кредитными учреждениями;
  • + 2000 руб. – во столько обойдется обслуживание проводимой сделки.

Несколько другие расценки заявлены банком «ВТБ 24»:

  • 0,2% от общей суммы на аккредитиве за его открытие (неважно, будет ли взаимодействие со сторонними организациями);
  • 0,2% от суммы платежа – за исполнение поручения плательщика в отношении 3-го лица;
  • 0,2% от общей суммы – за ее изменение или коррекцию срока действия аккредитивного счета;
  • 1200 руб. – за преждевременный отзыв аккредитива.

«Промсвязьбанк» – еще одно топовое кредитное учреждение России. На своем сайте оно предпочитает называть аккредитив «электронной ячейкой» и предлагает гражданам воспользоваться ею всего за 2500 руб. (вне зависимости от размера вносимой суммы).

Фото 3

Процедура по выполнению аккредитива в России

Например, стороны впервые работают друг с другом и планируют заключить сделку, но так как ранее они еще не заключали договоров между собой, они побаиваются использовать в сделке предоплату или предпоставку и не готовы к этому.

В таком случае одна из сторон — покупатель, может обратиться в банк-эмитент, с просьбой открыть аккредитив на указанную в торговом договоре сумму. После открытия аккредитива в банке, для получения средств нужно какая-то гарантия выполнения условий договора, это могут быть документы о получении или отгрузке товара или другие, которые подтвердят условия сделки.

Когда сделка успешно завершена одна из сторон — продавец, должна отправить в банк-эмитент документы, которые выступят гарантией завершения сделки. После банк покупателя может осуществить платеж по ранее оговоренному аккредитиву с учетом полученных от банка-исполнителя инструкций. В конце, после выполнения всех банковских операций и уплате комиссии, сторона-получатель может забрать деньги указанные в документах.

Что такое «аккредитив в банке при покупке квартиры»?

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос. Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив. Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость. Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Общая характеристика

Аккредитив является своеобразной формой банковской ячейки.

Покупатель недвижимости кладет туда средства для перечисления их продавцу после наступления определенного события.

В случае с недвижимостью это, как правило, регистрация перехода всех прав на нее в Росреестре.

Деньги, которые положены на счет на условиях аккредитива уже нельзя будет впоследствии снять по своей инициативе (за исключением случаев, когда сделка так и не состоялась). Таким способом продавец может себя обезопасить от того, что со временем неожиданно ухудшится финансовое положение покупателя.

Для открытия аккредитива между банком и клиентом подписывается отдельный договор, но перед этим покупатель пишет заявление на имя финансового учреждения. В нем должны присутствовать:

  • данные по продавцу и покупателю;
  • описание объекта недвижимости, который будет предметом сделки;
  • планируемая сумма аккредитива, а также его тип.

В самом договоре с банком оговариваются перечень документов, требуемых для совершения платежа, тариф за обслуживание аккредитива, прочие важные моменты.

В частности, прописываются взаимные обязательства сторон, их ответственность друг перед другом, а также порядок прекращения взаимоотношений.

Нужно также определить срок, на который открывается аккредитив. Он может быть любым. Если до его истечения, сделка по продаже недвижимости не будет завершена, то сотрудничество с банком возможно пролонгировать.

Аккредитивы встречаются разных типов. Есть так называемый безотзывный аккредитив. Он предполагает, что после открытия его не разрешается отозвать в одностороннем порядке. Условия аккредитива могут предусматривать сразу перечисление части суммы продавцу в виде аванса, не дожидаясь оформления имущества покупателем. Такой платежный инструмент получил название аккредитива с красной оговоркой.

Существует еще так называемый покрытый аккредитив. Смысл его состоит в том, что деньги заранее переводятся на счет продавца недвижимости. Однако распорядиться ими можно только после полного закрытия сделки.

Вопросы и ответы

Уважаемые господа, продаю апартамент (по документам дословно "Нежилое помещение, апартамент №Х), покупатель хочет рассчитаться аккредитивом, банк расчетов Сбербанк.

Есть ли риски при расчете аккредитивом или иначе - надо ли мне как продавцу настаивать на залоге до момента физического получения денег на мой счет?

Настаивать на случай разрыва во времени между переходом титула (регистрацией перехода права на апартамент) и физическим получением мной денег, особенно "разницу в квалификации" в Сбербанке и возможными ошибками/необходимостью переоформлять аккредитив из-за ошибок операционистов Сбера?

Эксперт:

Наталья, добрый день! В общем то это Ваше право требовать включения в договор купли продажи обеспечения исполнения обязательства по оплате стоимости апартаментов залогом. Задержки действительно могут иметь место, прошлогодний пример с коллапсом регистрации прав на недвижимость в Росреестре тому пример. При этом условия договора в силу ст. 421 ГК РФ определяются сторонами сделки

Эксперт:

Наталья.

В целом, аккредитив — это удобный способ расчёта, который исключает многие риски при обычных расчётах. Проследите, чтобы аккредитив  был безотзывной и покрытый. В этом случае средства покупателя будут «заморожены», и он не сможет отменить аккредитив в одностороннем порядке.

На залоге — да, лучше Вам его оставить. То есть он и так будет в силу закона. Главное не писать прямо, что норму о залоге стороны договорились не применять.

Статья 488 ГК РФ 

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Эксперт:
Есть ли риски при расчете аккредитивом или иначе — надо ли мне как продавцу настаивать на залоге до момента физического получения денег на мой счет?

Наталия

Вообще-то аккредитив-  наиболее защищенная форма расчетов как для продавца, так и для покупателя. При этом полагаю, что в силу принципа свободы договора, установленного ст. 423 ГК РФ Вы можете указать в договоре о том, что моментом оплаты покупателем квартиры является момент зачисления денежных средств на Ваш лицевой счет, а не момент раскрытия аккредитива. В этом случае все подобные риски будут лежать на стороне покупателя и при возникновении проблем, Ваша недвижимость будет оставаться в залоге пока Вы не получите свои деньги.

Продаю нежилое помещение через услугу открытия аккредитива в банке. Юрист покупателя утверждает, что в этом случае возникает ипотека в мою пользу, ссылаясь на статью 488 ГК. С его слов, после регистрации договора купли-продажи мне нужно явиться туда, куда подавали договор на регистрацию, и снять ипотечное обременение. Я прочел статью 488, но не увидел своей ситуации. Прошу комментариев

Эксперт:

 Михаил! 

Действительно, в данной ситуации имеет место быть ст. 488 ГК РФ.

А именно применяется ч. 5 ст. 488 ГК РФ

5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

То есть, Вы передаете недвижимость покупателю, но до тех пор, пока он не выплатил Вам стоимость данной недвижимости, она находится у Вас в залоге и если в определенный договором срок деньги не будут переданы, то Вы имеете право потребовать возврата этого имущества.

Об этом же говорится и в ч. 3 ст. 488 ГК РФ

3. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Эксперт:

Михаил.

Чтобы ответить на Ваш вопрос, нужно видеть договор — как там прописано условие об оплате и сроке оплаты. Тот факт, что у Вас расчёт по аккредитиву ещё ни о чём не говорит. Можете выложить договор?

Статья 488 ГК РФ Оплата товара, проданного в кредит


5. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Статья 431 ГК РФ Толкование договора


При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Эксперт:

Действительно, если оплата   покупки производится покупателем в рассрочку или в кредит, имущество находится в залоге у продавца. В отношении недвижимости- это ипотека, которая регистрируется в росреестре. 

ЕСЛИ ИНОЕ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО договором. 

Это означает, что стороны могут прописать в договоре, что ипотека не возникает.  Но Вам в Вашей ситуации это не выгодно, так как именно залог продаваемой квартиры является гарантом того, что вы получите свои денежные средства.  

Покупаю квартиру в строящемся доме по ДДУ, оплата через аккредитив, условия аккредитива - регистрация договора ДДУ. То есть я вношу 100% предоплату на счёт в банке, и только после этого мой договор отправляется на регистрацию. После предоставления документов о гос регистрации договора, деньги переходят на счёт застройщика. Есть ли здесь подводные камни для покупателя, всё ли верно, что будет если мой договор не зарегистрируют. Были ли случаи подоных рассчётов.

Эксперт:
После предоставления документов о гос регистрации договора, деньги переходят на счёт застройщика
Надежда

Надежда, да, много застройщиков работают по данной схеме, это нормально.

Хотя, многие застройщики обходятся и без этого, просто прописывают в договоре пункт о том, что дольщик обязуется в такой-то срок после регистрации ДДУ перевести деньги на счет застройщика.

будет если мой договор не зарегистрируют
Надежда

В договоре должно быть прописано, что деньги в этом случае в срок не позднее… возвращаются Вам

Есть ли здесь подводные камни для покупателя
Надежда

Если только то, что пока договор проходит регистрацию что-то случиться с банком.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/raschet/akkreditiv.html
  • https://hiterbober.ru/businessmen/akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti.html
  • https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti/
  • https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/akkreditiv-chto-eto-takoe-kak-oformit-kakie-banki-predostavlyayut/
  • https://vkreditbe.ru/chto-takoe-akkreditiv-v-banke-pri-pokupke-kvartiry/
  • https://yakapitalist.ru/imushhestvo/akkreditiv-pri-pokupke-kvartiry/
  • http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий