Что такое апартаменты? Откуда взялись апартаменты? Апартаменты и новостройки: сходства и различия. Что же такое апартаменты в новостройке? Что говорит законодательство?. Правовая формулировка термина «апартаменты», плюсы и минусу нового для России формата недвижимости. Статья о том, что послужило причиной появления апартаментов в РФ?

Что такое апартаменты в Москве без прописки

Под апартаментами подразумевается нежилое помещение, оснащенное всем необходимым для проживания. То есть формулировка «нежилые» не означает, что в помещениях с данным статусом нереально проживать.

В большинстве случаев, они практически не имеют отличий от квартир. Тем не менее, жильцы апартаментов не имеют права на постоянную регистрацию и получение прописки.

Вместе с тем, жильцы таких помещений не могут получить ИНН, а также право на пользование медицинским страхованием и принимать участие в программах, нацеленных на улучшение жилищных условий.

Кроме того, начать процесс оформления ребенка в школу или детский сад можно будет только после всех жителей, имеющих постоянную прописку.

Также апартаменты не подвергаются действию норм при строительстве жилья. Это означает, что застройщик не должен обеспечивать прилегающие кварталы необходимой социальной инфраструктурой. Кроме того, плотность застройки апартаментов может быть более 25 000 квадратных метров на 1 гектар.

Еще одним важным аспектом, отличающим данное жилье от квартир, является то, что оно не подпадает под действие закона №214 «Об участии в долевом строительстве», согласно которому дольщики признаются пострадавшими, в случае возникновения проблем. Соответственно, владельцы апартаментов на это рассчитывать не могут.

Изначально под термином «апартаменты» подразумевалась дорогая недвижимость, предназначенная для временного проживания состоятельных людей. Большая часть комплексов с апартаментами размещена в пределах ЦАО.

Главной причиной их появления стала невозможность строительства жилья в центре столицы ввиду отсутствия места. Что касается покупателей элитной недвижимости, то для них возможность получения прописки и наличие социальной инфраструктуры значения не имели. Они покупали такое жилье не с целью постоянного проживания, и самым важным было именно его расположение в ЦАО.

Квартира гостинка: что это?

Что такое квартира студия, читайте тут.

Что такое апартаменты, читайте по ссылке: 

Цены на покупку и аренду апартаментов

В настоящий момент на рынке новостроек Москвы апартаменты занимают треть от проданного жилья. Покупателей привлекает прежде всего их цена, которая в среднем на 20 % процентов ниже, чем стоимость квартир. Цена квадратного метра в апартаментах бизнес-класса дешевле на 15 %, комфорт-класса — на 10 %. Стоимость аренды апартаментов и квартир отличается незначительно.

Более низкая стоимость апартаментов обусловлена тем, что при возведении застройщик не обязан обеспечивать их инфраструктурой: школами, поликлиниками, детскими садами и другими социальными объектами. Зачастую апарт-комплексы возводятся в густонаселенных центрах, где детские учреждения переполнены. Кроме этого, при строительстве апартаментов технические и санитарные нормы по звукоизоляции, освещению и т. п. не такие жесткие, как при возведении квартир, что тоже влияет на цену.

Коммунальные платежи

Квартира. Тарифы и нормативы для коммунальных услуг населению контролирует государство. Правительство решает, на сколько они могут вырасти за год, а региональные власти устанавливают нормативы.

Ну и что?
Плату за общедомовые нужды должны начислять по счетчикам

Если в каком-то регионе нормативы завышены, может подключиться прокуратура или антимонопольная служба. Есть законы и постановления, которые регулируют всю эту систему. У жильцов квартир есть инструменты, чтобы поставить на место зарвавшуюся управляющую компанию и заставить ее пересчитать суммы в квитанциях.

ст. 154 ЖК

Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.

Налог на имущество

Фото 2

Квартира. Налог на имущество считают по ставкам для жилых помещений. Они могут меняться в зависимости от региона и цены квартиры, но есть федеральные нормы. За квартиру жильцы заплатят 0,1% от кадастровой стоимости. При этом можно использовать вычет по налогу на имущество — 20 квадратных метров. С этой площади налог на имущество платить не нужно — только с разницы.

п. 3 ст. 403 НК

Эта льгота не зависит от социального статуса и дохода — ее дают на квартиры в любом регионе. Например, если площадь квартиры 39 квадратных метров, то налог начислят только с 19 квадратов и по ставке 0,1%. Для квартир дороже 10 млн рублей в Москве ставка повышается до 0,15%, но она все равно сильно ниже, чем для апартаментов. Еще бывают понижающие коэффициенты — они тоже могут уменьшить налог, правда, действуют на ограниченный срок.

Закон Москвы № 51

Апартамент. За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой — 0,5%. Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.

Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.

Сравнение налога на имущество для квартиры и апартаментов площадью 39 м²

На примере данных с сайта комплекса в Филях при условии, что апартаменты на 20% дешевле квартиры Цена за 1 м²Квартира336 000 РАпартамент269 000 РСтоимостьКвартира336 000 РАпартамент269 000 РСтоимостьКвартира13 млн РАпартамент10,5 млн РНалоговый вычетКвартира20 м²Апартамент0Налоговая базаКвартира19 м² × 336 000 = 6,38 млн РАпартамент39 м² × 269 000 = 10,5 млн РСтавка налога на имуществоКвартира0,15%Апартамент0,5%Ежегодный налог на имуществоКвартира9576 РАпартамент52 500 Р

В Москве для апартаментов есть свой понижающий коэффициент, но он действует только для тех комплексов, которые внесены в официальный реестр апартаментов и отвечают другим требованиям. В марте 2019 года этот реестр расширили — сейчас в нем 16 комплексов апартаментов. Если комплекса нет в реестре, льгот для него нет.

Реестр апартаментов с льготной ставкой (на сайте РБК)

Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, инвалидов и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.

Если выбираете между квартирой и апартаментом, узнайте ставку для конкретного объекта и считайте налог сами с помощью эксперта. Не верьте даже расчетам на сайтах застройщиков. Потом может выясниться, что налог на самом деле выше, ставка не 0,5%, а 2%. Причем кадастровая стоимость растет, а включать комплекс в реестр никто не собирается.

Оплатите налог на имущество

Платить за ЖКУ придётся больше

Платить за ЖКУ придётся больше

Несмотря на то, что стоимость апартаментов ниже, чем стоимость квартиры, ЖКУ здесь обойдутся на 10–30% дороже — платить придётся по тарифам для нежилых помещений. И, кстати, если в жилом фонде вы можете объединиться с жильцами и общим решением сменить управляющую компанию, то в случае с апартаментами застройщик имеет право навязать вам свою без обсуждения. А именно управляющая компания и диктует цены на ЖКУ.

Минусы проживания в апартаментах

  • Отсутствие постоянной прописки. Для проживания в апартаментах можно оформить только временную регистрацию на 5 лет с последующим продлением, что несет определенные проблемы. Владелец такого жилья не имеет возможности встать на биржу труда и обзавестись ИНН. При этом получить временную регистрацию можно только в апартаментах, обладающих статусом апарт-отеля или гостиницы. При покупке жилья обязательно нужно выяснять у застройщика статус строящегося или уже возведенного здания, дабы не оказаться в затруднительном положении без возможности зарегистрироваться.
  • Более высокая стоимость коммунальных услуг. Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг значительно ослабят данный фактор. Стоимость жилищно-коммунальных услуг для апартаментов рассчитывается по тарифам, действующим для нежилых помещений, которые существенно выше тарифов для квартиры. Особенно это касается отопления и горячего водоснабжения.
  • Более высокий налог на жилье. Налог на апартаменты, как на нежилое помещение, выше, чем на квартиру.
  • Отсутствие льгот и субсидий. Потому как апартаменты не являются жилым помещением, их владелец не имеет право претендовать на жилищные субсидии и имущественный вычет.
  • Трудности в получении ипотечного кредита. Не все банки предоставляют кредит на покупку апартаментов. Если же банк все-таки выдает такой кредит, покупатель апартаментов в этом случае является кредитором «пятой очереди».
  • Наличие неподходящих соседей. Зачастую различные фирмы используют нежилые помещения в качестве офиса. Такого неудобного «соседа» и рискует заполучить владелец апартаментов.

Но в них нельзя оформить постоянную прописку

Фото 3
Но в них нельзя оформить постоянную прописку

Основной минус апартаментов — их юридический статус. Поскольку это коммерческая недвижимость, здесь невозможно оформить постоянную регистрацию по месту жительства (её обычно называют пропиской). Если в проектной декларации застройщика указано, что это апартаменты гостиничного типа, — вам повезло, в них можно зарегистрироваться на 5 лет, но только совершеннолетним. Детей там зарегистрировать ни постоянно, ни временно всё равно нельзя. Но таких апартаментов на рынке всего 10–15%.

В большинстве апартаментов вы не сможете получить даже временную регистрацию и будете «чужаком» в своём районе: не сможете получать пенсию, лечиться, устроить ребёнка в детский сад или школу, встать на учёт в налоговую.

Если против вас возбудили судебное дело и хотят взыскать материальное наказание, апартаменты подлежат конфискации. При этом из единственного жилья — «обычной» квартиры — вас по закону выселить не могут. То есть ваше единственное жильё суд отнять не может только в том случае, если оно относится к жилому фонду, а не к коммерческой недвижимости.

Капитальный ремонт

Квартира. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах делают обязательные взносы в фонд капремонта. Потом на эти деньги проводят капитальный ремонт общего имущества. Мы рассказывали, как это работает. Минимальный взнос на капремонт в Москве с 1 июля 2019 года — 17 рублей за квадратный метр.

ч. 1 ст. 169 ЖК о взносах на капремонт

ч. 1 ст. 170 ЖК о фонде капремонта

Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.

Сравнение платежей на капремонт за квартиру и апартамент площадью 39 м²

Минимальный взнос за м²Квартира17 РАпартамент0 РОбязательный платеж в месяцКвартира663 РАпартамент0 РВзносы на капремонт за годКвартира7960 РАпартамент0 Р

Правовая формулировка апартаментов

С юридической точки зрения термин «апартаменты» расшифровывается действующим законодательством довольно скудно. До апреля 2011-го года действовал приказ Ростуризма № 86 от  г. (ныне утративший силу), согласно которому под апартаментом подразумевался номер, площадь которого не менее 40! квадратных метров, состоящий из двух и более жилых комнат и оснащенный полным санузлом и кухонным оборудованием.

В январе 2011-го года был издан приказ Министерства спорта и туризма РФ № 35 (вступивший в действие г.), согласно которому апартамент не может рассматриваться как отдельный вид недвижимости. Под этим словом подразумевается одна из высших категорий номеров, расположенных в средствах размещения. К последним относятся отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты, мотели, санатории и прочие объекты. Иными словами, апартамент — это комфортабельный номер в любом из средств размещения, который оборудован мебелью и инвентарем соответствующего класса и предназначен для временного проживания.

Так выглядит ситуация с правовой точки зрения. Но, по словам специалистов, на практике сегодня выделяются четыре основных вида апартаментов:

  • Апартаменты;
  • Сервисные апартаменты;
  • Апарт-отели;
  • Кондо-отели.

Помещения, расположенные в трех первых категориях недвижимости, сдаются в аренду (как долгосрочную, так и краткосрочную). Вне зависимости от того, на какой период арендованы номера, всем проживающим в них обеспечивается гостиничное обслуживание. Но существует и такой вид отелей, в которых недвижимость можно приобрести в собственность. Это кондо-отели. Как правило, часть номеров в них сдается в аренду, а часть выставляется на продажу.

Кому и почему стоит покупать или арендовать апартаменты?

Фото 4

В силу того, что апартаменты стали одним из популярных видов недвижимости в столице, многие задумываются о возможности их приобрести. Вопрос, какие есть апартаменты в Москве, и что это значит, является одним из часто задаваемых специалистам в сфере недвижимости.

Прежде всего, желая приобрести апартаменты, человек должен отдавать себе отчет в том, что именно он собирается купить. Важно понимать юридический статус этой недвижимости, чтобы сделать вывод о целесообразности такой покупки. Апартаменты не являются официально жилым фондом, но это вовсе не относится к их недостаткам. Выгодная стоимость такой недвижимости делает ее более доступной в сравнении с аналогичными квартирами, что немаловажно, если учитывать уровень цен на квадратные метры в Москве.



Апартаменты – это отличный выбор, позволяющий при оптимальных затратах стать владельцем недвижимости, расположенной в хорошем районе.

Назад

Плюсы проживания в апартаментах

  • Удобное месторасположение. Зачастую апартаменты располагаются в центре города или в бизнес-центрах. Это позволяет сэкономить время на дорогу до офиса. Также большое значение имеет близость всех важных городских объектов.
  • Выгодная цена. Стоимость апартаментов на 15-25 % ниже, чем стоимость квартир, в зависимости от района и степени комфортности проживания.
  • Свобода перепланировки. По закону апартаменты не являются жильем, поэтому их владелец имеет право на любое переустройство помещения без какого-либо согласования с государственными органами.
  • Удобная инфраструктура. Если апартаменты находятся в многофункциональном комплексе, то на его первых этажах или же на близлежащей территории обычно располагаются SPA-центры, рестораны, фитнес-клубы, магазины и отделения банков.
  • Выгодные инвестиции. Апартаменты можно сдать в аренду или выгодно перепродать, так как стоимость данной категории жилья растет, несмотря на кризис.
  • Апартаменты чаще всего покупают люди, у которых уже есть жилье, и вопрос регистрации для них не актуален. Как правило, они приобретают второе жилье с целью выгодной инвестиции. Можно сдавать помещение в аренду и получать хорошую прибыль. Также апартаменты часто покупают деловые люди, желающие проживать поближе к своей работе.

В целом, приобретение апартаментов считается выгодным капиталовложением, несмотря на определенные минусы. Военным, молодым семьям и другим категориям граждан, имеющим какие-либо льготы, покупка апартаментов вряд ли выгодна, если у них нет второго жилья. Ведь в этом случае они лишаются многих привилегий.

Во-первых, это красиво

Фото 5
Во-первых, это красиво

Апартаменты могут располагаться в новом ЖК, в отелях, бизнес-центрах или многофункциональных комплексах. Часть апарт-комплексов представляют собой реконструированные здания — бывшие фабрики и заводы. Застройщик обычно обновляет в них несущие конструкции и проводит современные коммуникации, оставляя неизменным исторический фасад. Это уникальные проекты, к тому же, как правило, они находятся в исторических районах города. Все эти красивые и стильные лофты, которые так любят снимать в рекламе, — это апартаменты.

Апарт-квартал элит-класса Tribeca Apartments от Stone Hedge. Москва, м. Бауманская

Внутри апартаменты часто имеют свободную планировку. А значит, в них в большинстве случаев можно сделать любую перепланировку. Правда, согласовывать её придётся по нормативам для коммерческой недвижимости, а это дольше и сложнее. На рынке можно встретить варианты эконом- и бизнес-класса.

Апарт-квартал Art Residence от Stone Hedge. Москва, м. Белорусская

Что такое апартаменты в Москве эконом класса

Апартаменты эконом-класса называются loft и представляют собой просторную квартиру-студию, состоящую в нежилом фонде Москвы. Ее стоимость может быть равна цене столичной хрущевки.

Тем не менее, лофты, в свою очередь, также распределяются на несколько ценовых категорий. Разница между ними может составлять внушительные суммы – до десятков миллионов рублей.

Инвестирование в недвижимость – это беспроигрышный вариант. А в случае с лофтами, он и вовсе очень выгодный по той причине, что оформление интерьера в данном стиле не требует серьезных денежных затрат. Купив апартаменты эконом-класса сейчас, у вас появится возможность продать их через несколько лет по более выгодной стоимости.

Недорогие квартиры располагаются в самых разных районах столицы. Цена на жилье формируется, исходя из следующих факторов:

  • Метраж и количество комнат. Наиболее дешевыми являются студии и «однушки». Однако цена на квадратный метр в однокомнатных квартирах превышает стоимость квадратного метра в двух-, трех-, или четырехкомнатных объектах;
  • Локализация. Чем больше дистанция до метро, тем дешевле стоит объект. Данное правило одинаково работает для всех районов Москвы. Также важное значение имеет наличие крупных транспортных магистралей. Здесь действует следующая закономерность: чем быстрее можно добраться от жилья до центра (на автомобиле), тем оно дороже;
  • Социальная инфраструктура. Разумеется, наличие объектов инфраструктуры также влияет на стоимость жилья. К примеру, наличие детского сада или школы прямо во дворе, поликлиники в пределах квартала и продуктового магазина на первом этаже существенно повысит стоимость вторичного жилья;
  • Престиж дома. На сегодняшний день в столице существует множество жилых комплексов, большая часть из которых построена из тех же материалов, из которых было возведено вторичное жилье средней ценовой категории. Однако первые имеют дополнительные услуги, направленные на улучшение комфорта жильцов (наличие консьержа, видеонаблюдения, фонтана во дворе и др.). Если у вас нет желания уплачивать подобные услуги, подыскивайте более экономичные варианты;
  • Наличие отделки. Жилье будет стоить гораздо меньше, если будет иметь недорогую отделку. Провести ремонт можно и своими силами – благо, московские строительные магазины обладают широким спектром стройматериалов.
Фото 5

Содержание общего имущества

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

ч. 1 ст. 36 ЖК

ч. 1, 2 ст. 161 ЖК

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Ну и что?
Плату за общедомовые нужды должны начислять по счетчикам

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

п. 1 ст. 6 ГК

ст. 249,289,290 ГК

Что послужило причиной появления апартаментов в РФ?

Главной причиной их появления в России (в частности, в Москве) стал дефицит площадок под жилое строительство, а также не восстановившийся после кризиса низкий спрос на офисные помещения. Несколько факторов, в том числе и постановление московского правительства № 714-ПП, вводящее запрет на точечное строительство, вынудило столичных девелоперов искать обходные пути для спасения своих инвестиций.

Переход к новому формату недвижимости (апартаментам) стал для столичных застройщиков оптимальным вариантом. Сегодня многие девелоперы превращают офисные здания в небольшие блоки, которые оборудованы всем необходимым для комфортного проживания, после чего сдают такие блоки в аренду либо продают. Таким образом в рамках одного проекта застройщику удается сочетать офисные, жилые и торгово-развлекательные площади. Но стоит учесть, что жилыми помещениями апартаменты могут называться только условно.

Апартаменты и новостройки: сходства и различия

Фото 7

Сравнивая эти два вида недвижимости, можно отметить следующее:

  • Возведение апартаментов допускается на тех земельных участках, назначение которых не подходит для строительства жилых домов

Застройщики имеют возможность построить апартаменты на участках, не предназначенных под жилое домостроение. Например, жилой дом не может быть возведен в непосредственной близости от автомагистрали, а для комплекса апартаментов такое «соседство» препятствием не является.

Апартаменты можно возвести на землях общественного и коммерческого назначения, а также в бывших промзонах.

  • Цена за «квадрат» в апартаментах ниже, чем стоимость квадратного метра в обычной квартире

Появление на рынке недвижимости апартаментов действительно позволило многим покупателям приобрести жилье по более доступной цене. Фактически разница между ценой за «квадрат» жилья в новостройке и стоимостью квадратного метра апартаментов различается на 10-30 % в пользу последних.

Более низкая стоимость апартаментов позволяет несколько сдерживать рост цен на жилую недвижимость.

  • Процесс покупки апартаментов практически идентичен покупке квартиры в строящемся жилом доме

Приобретение апартаментов ничем существенно не отличается от покупки обычной квартиры в новостройке. В обоих случаях между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи или долевого участия, который впоследствии проходит гос.регистрацию в Федеральной службе гос.регистрации, кадастра и картографии. Здесь мы уже освещали вопрос, как купить квартиру в строящемся доме.

Как и в случае с квартирой, ограничения при покупке апартаментов отсутствуют. Недвижимость может быть приобретена с привлечением средств ипотечного кредита, при необходимости продана или передана в залог. В обоих случаях покупатель принимает помещение по акту приема-передачи и может рассчитывать на гарантийный срок на строительные работы и качество внутренней отделки.

Как и жилое помещение, апартаменты могут быть оформлены в единоличную, долевую или общую совместную собственность. Собственников может быть несколько.

  • Владельцы апартаментов, как и собственники квартир, оплачивают налог на недвижимость

Налоговое бремя существует как для владельцев жилых, так и для собственников нежилых помещений. При этом ставка налога на апартаменты составляет около 0,5% от их стоимости. Для жилых помещений ставка налога составляет приблизительно 0,1% от стоимости.

Стоит отметить, что разница в стоимости апартаментов и обычной квартиры может составлять от нескольких сотен до пары миллионов рублей. Именно за счет этой разницы и компенсируется переплата по имущественному налогу.

  • Действие закона 214-ФЗ

В последние несколько лет возведение большинства новостроек и продажа квартир в них осуществляются в соответствии с нормами Закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов (214-ФЗ).

Документ направлен на защиту интересов участников долевого строительства и регулирует взаимоотношения между застройщиками и дольщиками, купившими жилье по договорам долевого участия. Таким образом, действие закона 214-ФЗ может распространяться на апартаменты в том случае, если их реализация осуществляется по договорам долевого участия.

На сегодняшний день продажа многих (не всех) проектов с апартаментами осуществляется именно по 214-ФЗ.

Поэтому покупатели новостроек, как и покупатели апартаментов, защищены на законодательном уровне от:

  • Двойных продаж (регистрация каждого договора долевого участия в строительстве осуществляется в Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии);
  • Срыва сроков завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
  • При строительстве апартаментов, как и при возведении жилых домов, застройщик обязан соблюдать нормы СанПиН

Есть мнение, что стандарты, установленные для жилых помещений, не распространяются на апартаменты, поскольку последние являются нежилыми.

Между тем комплекс апартаментов относится к категории «общественные здания». Это означает, что при его возведении должны быть соблюдены те же санитарные нормы и правила, что и при строительстве жилого дома.

Вопросы и ответы

Собрались покупать жилье. Предлагают апартаменты, как вариант. В интернете информации много, но она какая-то некорректная.

Хочу узнать что такое апартаменты в так называемом апарт отеле.

Чем они отличаются юридически от обычной квартиры.

Есть ли какие-то моменты на которые нужно обратить внимание при покупке такого жилья кроме цен на коммунальные услуги и прописки. Отличаются ли права собственного на данную недвижимость от прав собственного на квартиру обычную.

Эксперт:

Добрый час, Сергей.

Как правило, под термином «апартаменты» подразумевается квартироподобный комплекс, в котором кухня объединена с жилой комнатой. Или еще что-нибудь объединено такое. Или вообще есть только одна комната и санузел.

С точки зрения требований закона, это нежилое помещение и зарегистрироваться в нем нельзя.

На практике получается как попало.

Других значимых отличий от квартиры нет.

Эксперт:

В последнее время все чаще возникает
вопрос о том, в чем состоит различие между жилым помещением (квартирой) и
апартаментами. Законодательного закрепления понятия «апартаменты» в
законодательстве РФ не существует, в то время как понятие «жилое помещение»
дано в ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с
указанной статьей жилым помещением признается изолированное помещение, которое
является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан
(отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным
требованиям законодательства (далее — требования)). ЖК предусматривает
следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть
квартиры, комната. То есть понятие «апартамент» -вообще отсутствует в
российском законодательстве! Помимо отсутствия понятия «апартаменты» в
законодательстве РФ, оно также не относит апартаменты к разряду жилых
помещений, что подтверждается судебной практикой арбитражных судов (решение от
25.08.2011 г. по делу № А40-23895/11), судов общей юрисдикции (решение
Хостинского районного суда г. Сочи от 15.07.2011 г.)

Отношения по поводу пользования жилыми помещениями частного
жилищного фонда регулирует жилищное законодательство (пп. 2 п. 1 ст. 4 ЖК РФ).

Отношения участников по поводу пользования апартаментами
регулирует гражданское законодательство. Статьей 17 ЖК предусмотрено назначение
жилого помещения и пределы его использования, а именно для проживания, а
использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности
или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на
законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы
других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не
допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Как нежилые помещения апартаменты могут быть использованы для
коммерческих целей, не требующих специального оборудования помещения, т.е. как
офис, как торговая площадь, как производство (опять же не требующее
специального оборудования)

Основное назначение жилых помещений – основное или
преимущественное проживание, апартаменты
предназначены для временного проживания.

Вот некоторые специальные отличия апартаментов, вытекающие из
анализа норм ЖК РФ:

    Для
    апартаментов не требуется перевод из жилого в нежилое, и нежилого в жилое
    с соблюдением правил, установленных жилищным кодексом.Для
    апартаментов не требуется соблюдения предусмотренных жилищным
    законодательством норм о переустройстве (перепланировке), т.е.
    согласование уполномоченных органов.Отсутствует
    возможность регистрации в указанном помещении в качестве места проживания.Договор
    пожизненного содержания с иждивением как специальный договор возможен
    только в отношении жилого помещения.

Следует отметить, что в соответствии со ст.79 ФЗ «Об
исполнительном производстве» Взыскание по исполнительным документам не может
быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое
помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи,
совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным
пригодным для постоянного проживания помещением. Учитывая, что апартаменты
жилым помещением не являются, правило указанной статьи на него не распространяются.

По соседству с апартаментами могут располагаться офисы,
развлекательные заведения, кафе и иные производственные помещения, что роднит
апартаменты с гостиницами.

Приобретение апартаментов всегда носит инвестиционный
характер, тогда как квартиры — социальный, приобретение апартаментов в 99%
случаев имеет целью извлечение прибыли, тогда как квартиры — проживание. Именно
правило о том, что в случае регистрации владельца апартаментов в качестве ИП,
доказывает и разнонаправленность НК РФ в отношении социальных норм и льгот и
извлечения прибыли, а именно: В СЛУЧАЕ РЕГИСТРАЦИИ ВЛАДЕЛЬЦА АПАРТАМЕНТОВ В
КАЧЕСТВЕ ИП И ДЕКЛАРИРОВАНИЯ СВОИХ ДОХОДОВ ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ ЭТИХ АПАРТАМЕНТОВ
КАК ДОХОДОВ ИП, НА НЕГО НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ ПРАВИЛО ОБ ОСВОБОЖДЕНИИ ОТ
НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПРИ ПРОДАЖЕ ЭТИХ АПАРТАМЕНТОВ, ЕСЛИ ДАЖЕ ВЛАДЕНИЕ ИМИ БУДЕТ
ПРЕВЫШАТЬ ТРИ ГОДА. Таким образом, имущественный налоговый вычет не
распространяется, ст. 217 НК РФ.

Удачи Вам!

Планирую купить по договору купли-продажи апартаменты в реконструированном промышленном здании (формат известный как лофт в г. Москва) для проживания. Объект готов. Какие правоустанавливающие документы стоит проверить у юр.лица, осуществляющего продажу? Какие риски возникают при приобретения лофта в сравнении с покупкой обычного жилья?

Эксперт:
Какие правоустанавливающие документы стоит проверить у юр.лица, осуществляющего продажу? Какие риски возникают при приобретения лофта в сравнении с покупкой обычного жилья?
Марина

надо видеть документы- для начала договор купли продажи хотя бы

Документы нужные вам — их право собственности ( свидетельство) — выписку из егрпн потребуйте, так же надо вам проверить соответствует ли здание нормам ( пожарным, санитарным) — просто если это пром здание — то оно сильно отличается по нормам… и если вы хотите потом туда прописаться- с этим могут быть вопросы

Так же попросите поэтажный план-экспликацию — увидите что вы покупаете, как расположено помещение. В теории можете запросить еще документы бти но это врятли вам потребуется.

Риски — без договора именно по самой сделке сказать ничего не могу. На счет здания сказал- надо посмотреть соблюдение всех норм. Переведено ли здание в жилое ( если такое вообще возможно).

Эксперт:

как правило, лофт-это нежилое помещение по документам, соответственно, и регистрацию в нем оформить не получится. Соглашусь с коллегой, нужно смотреть документы о праве собственности.

Эксперт:

Марина!

Прежде всего, нужно проверить наличие правоустанавливающих документов, чтобы убедиться, что продавец является собственником отчуждаемого объекта. Нужно иметь ему также: кадастровый паспорт на сам объект, а также на земельный участок, на котором расположен объект, технический паспорт БТИ.

А так, в принципе, разницы нет, что это жилое или нежилое помещение.

Эксперт:
Какие правоустанавливающие документы стоит проверить у юр.лица, осуществляющего продажу?
Марина

В-первую, очередь разрешительную документацию на перепланировку, тех паспорт, кадастровый паспорт, св-во о праве собственности

Минус в том, что:

вы не сможете получить регистрацию в данном помещении

статус нежилого помещения

завышенная оплата за ЖКУ

так же налог на имущество будет дороже, чем на обычную квартиру

и вероятность того, что рядом будет офис, а не так же место для проживания — 98%

Если нет цели проживать на постоянной основе и получением регистрации, то можно купить как второе жилье, если же цель зарегистрироваться и проживать в нем, то покупать не рекомендую

Эксперт:

Марина!

Прежде всего нужно досконально изучить договор на предмет неблагоприятных условий для вас.

Правоустанавливающим документы является свидетельство о праве собственности. НО вам лучше взять выписку из ЕГРП на этот объект. Продавец должен сообщить вам точный адрес и номер помещения, а вы на этот объект запрашиваете выписку в росреестре (госпошлина 200р). Если в выписке продавец является собственником, то можете приобретать имущество.

Насколько я правильно поняла лофт — это городское жилье на верхних этажах зданий бывших фабрик, заводов и др. промышленных объектов.

Риски, вижу следующие:

1. Скорее всего помещение будет нежилым, перевод его в жилое будет практически невозможным, поскольку оно находится в промышленном объекте, соответственно вы не сможете прописаться в это жилье.

2. Могут быть проблемы с коммуникациями, плохая шумоизоляция, отсутствие отопления.

Желаю удачи!

Эксперт:

Марина,

помимо всего сказанного коллегами, добавлю, что на такую собственность легче накладывать аресты и иные обеспечительные меры, а также обращать взыскание по долгам, т.к. это не жилое помещение.

Источники

Использованные источники информации.

  • http://o-nedvizhke.ru/kvartira/apartamenty-v-moskve-chto-eto-takoe.html
  • https://zakonometr.ru/nezhilyje/apartamenty.html
  • https://journal.tinkoff.ru/opasnosti-apartamentov/
  • https://realty.yandex.ru/spravochnik/chto-takoe-apartamenty
  • https://moskvadeluxe.ru/apartamenty-pravovoj-status-i-naznachenie/
  • https://lux-apartments.com/blog/chto-takoe-apartamenty/
  • http://moidom911.ru/nedvizhimost/kvartira/apartamenty-v-novostrojke.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий