ДДУ и ЖСК – основные формы взаимодействия с застройщиками. Большей популярностью на сегодняшний день пользуется именно договор долевого участия. Но главные отличия ЖСК и ДДУ знать все же нужно. В статье мы поговорим о том, как заключить договор между собственником и ЖСК при покупке новостройки. Кроме того, мы расскажем, что это вообще за документ на участие в жилищно-строительном кооперативе, а так же предоставим образец для скачивания.

Что внутри соглашения о выплате паевого взноса?

Участником кооператива становятся со дня решения общего собрания и подписания договора.

Содержание определяется статьями ЖК РФ:

  • 110 – регулирование понятия жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
  • 111 – определение права на заключение договора о членстве в ЖСК;
  • 112 – регулирование процесса организации ЖСК;
  • 113 – требования к основному документу (уставу), который наряду с договором о членстве регламентирует функционирование ЖСК.

Договор о членстве в ЖСК не имеет типовой формы – на основании законодательства он оформляется только с требованием отражения необходимых пунктов, к которым относятся следующие:

  • название сделки;
  • предмет заключения договора;
  • права и обязанности сторон — пайщика и кооператива;
  • действие договора, определение моментов изменения.
  • Что такое ЖСК

    Такая форма сотрудничества предполагает создание добровольного сообщества, участники которого покупают квартиры в возводимом доме и становятся пайщиками. Право собственности на новую жилплощадь они получают на основании справки ЖСК о полной выплате паевого взноса. Заключая договор жилищно-строительного кооператива, люди самостоятельно собирают деньги и организовывают строительные работы. Это позволяет им сэкономить на стоимости жилой площади, оплачивая по факту только приобретенные строительные материалы и выполненные работы. Все взаимоотношения между ЖСК и членами кооператива определяются соответственно Уставом и Договором участия.

    ЖСК создается для строительства конкретного здания. Для оплаты строительных работ пайщики могут использовать, как собственные средства, так и банковский кредит. В отличие от ДДУ ЖСК является более выгодным по цене способом приобретения нового жилья. Для оплаты строительства участники ЖСК создают паевой фонд, куда обязуются каждый месяц вносить определенную сумму. Для сбора средств отводится не менее года.

    Читайте также: Особенности расторжения ДДУ по инициативе дольщика или застройщика

    В чем разница между дду и жск?

    Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

    • Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
    • Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

    Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

    С кем ЖСК заключает соглашение?

    Договора заключаются с застройщиками, в отличие от ДДУ не имеют особых ограничений. Кроме застройщиков сбором денег может заниматься кооператив – инвестор, при этом между ними составляется договор участия в ЖСК с обозначенной конечной стоимостью квартир.

    Деятельность ЖСК не предусмотрена законом о защите потребительских прав, поэтому при выявлении нарушений суд не берется их рассматривать.

    Инвестор или инвестор-застройщик


    Жилищно-строительный кооператив бывает как просто инвестором, так и инвестором-застройщиком.

    Инвестор-застройщик бережет свое «честное» имя застройщика и ответственно выполняет обязательства по строительству.

    Это идеальный вариант.Инвестор же заключает договор со сторонним застройщиком, а сам только накапливает денежные средства.

    Существуют риски в такой ситуации:

    • застройщик может разорвать договорные отношения с ЖСК, когда тот не выполняет обязательства;
    • застройщик может передать кооперативу не все жилые помещения, а ровно столько, сколько оплачено.

    Документы ЖСК не проходят государственную регистрацию, а значит, существует риск попасть на недобросовестных застройщиков. Имеются следующие виды договоров ЖСК при покупке новостройки:

    • займа;
    • купли-продажи;
    • переуступки потребительских прав;
    • долевого участия;
    • оплаты векселями.
    Внимание ! Цена за метр квадратный может быть увеличена только по решению общего собрания.

    Любым из этих видов договоренности могут воспользоваться граждане на свое усмотрение. Риски денежных и имущественных утрат при этом возрастают. Также от выбранного вида зависит стоимость недвижимости.

    Договора ДУ и договора с ЖСК

    Фото 2

    Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

    • Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
    • ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
    • В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2019 года»
    • Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
    • Гарантийные обязательства застройщика – сроки
    • Сумма цифрами и прописью

    В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

    • Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
    • Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
    • В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
    • Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
    • Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
    • Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
    • Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
    • Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
    • Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

    Риски членов и самих создателей кооператива

    • При невыполнении ЖСК требований по финансированию, застройщиком может быть недовыдано некоторое количество квартир.
    • Выход из кооператива осложнен тем, что нельзя просто так продать свой пай, т.к по уставу нужно в первую очередь предложить пай другим собственникам ЖСК. Тяжело продать жилье, т.к. новый покупатель в данной ситуации может пользоваться только наличными деньгами при покупке, т.к такая квартира не подходит под ипотеку.
    • В случае банкротства ЖСК, существует риск невозврата денег.
    • В случае спорных ситуаций, никаких выплат неустоек и убытков со стороны ЖСК не предусмотрено.

    Договор с ЖСК как с инвестором или как с инвестором-застройщиком?

    Фото 3

    Это важно. Выясните, кем по роли в строительстве дома является ЖСК: инвестором или инвестором-застройщиком. Считается, что инвестор-застройщик более ответственно относится к своим обязательствам и более дорожит своим именем как застройщик. Если ЖСК выполняет только роль инвестора, вам необходимо будет проверить все договоренности между инвестором и застройщиком. В договоре ЖСК и застройщика может быть скрыт существенный риск: застройщик имеет право расторгнуть договор, если ЖСК не выполняет свои обязательства. Либо застройщик по договору имеет право передать ЖСК не все квартиры, изъяв часть площадей в счет погашения долга ЖСК...

    Какой пайщик готов рисковать потерей своей квартиры из-за того, что его деньги пошли не на целевое использование - строительство квартиры?...

    Если Застройщик - отдельная компания, привлеченная ЖСК для строительства, пайщику перед подписанием договора с ЖСК, необходимо тщательно проверить документы застройщика.

    • - свидетельство о праве собственности на участок земли либо документы об аренде земли,
    • - проектная декларация застройщика,
    • - сроки действия разрешения на строительство у застройщика.

    Заключение и регистрация

    1. Изучить и выбрать ЖСК, учитывая репутацию застройщиков;
    2. Прочитать договор застройщика с ЖСК, найти там пункт о возможных рисках при невыполнении кооперативом обязательств, а также пункт о четко прописанной цене за один метр квадратный жилого помещения;
    3. Узнать на какую квартиру вы претендуете (площадь, этаж, количество комнат);
    4. Проверить всю документацию, находящуюся у застройщика (свидетельство на право собственности земельного участка, разрешение на строительство и срок его действия, проектную документацию);
    5. Удостоверится, что данное ЖСК не банкрот и написать заявление на вступление в него. После приема в кооператив нужно будет оплатить членский взнос, уплата паевого взноса не является заключением договора. В случае разногласий суд, скорее всего, будет не на стороне пайщика;
    6. Выполнять все требования, описанные в Уставе ЖСК, потому что есть шанс быть отчисленным из него без уведомления;
    7. Стребовать документ, заверенный нотариально, о том, что вы являетесь пайщиком и взнос уплачен;
    8. Хранить чеки от всех дальнейших платежей и взносов;
    9. Узнать каким образом будет осуществляться передача жилого помещения;
    10. Подробно изучить пункты Устава, ведь подписав договор, вы соглашаетесь с его содержанием;
    11. Изучить законодательство, касающееся жилищных вопросов;
    12. Разузнать, на кого ляжет оплата коммунальных услуг в промежутке от сдачи дома в эксплуатацию до окончательного переселения потенциальных жильцов;
    13. Посмотреть пункт договора о причинах исключения из пайщиков (просрочка оплаты взноса больше месяца, неустойка за каждый день 0,2%);
    14. Возможен уход из кооператива, при слишком затянувшемся по времени строительстве (паевый взнос возвращают);
    Важно ! Случается, что ЖСК удерживают десять процентов за свою трудовую деятельность.

    Скачать примерный образец договора с ЖСК.

    Нюансы процедуры оформления

    При заключении договора жилищно-строительного кооператива необходимо обратить внимание на следующие пункты:

    1. Возможна перепродажа квартир пайщиков сторонним лицам, так как договор ЖСК не регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
    2. Стоимость квартиры не фиксированная, возможны переплаты;
    3. Любой ЖСК может прописывать в договоре свои правила, с которыми имеет смысл разбираться вместе с юристом;
    4. Участок земли может быть документально не допущен под застройку сотрудниками Росреестра и тогда дольщики теряют все вложенные в постройку средства;
    5. Если договор жилищного кооператива будет расторгнут, денежные средства пайщику сразу вернуть не удастся, придется ждать продажи жилья.

    Плюсы и минусы

    Фото 4

    Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2019 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

    ДДУ

    Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

    Плюсы покупки по дду:

    • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
    • В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
    • Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
    • В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
    • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
    • Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

    К сожалению, есть и недостатки:

    • Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
    • Достаточно долгий процесс регистрации договора.
    • Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
    • Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

    ЖСК

    Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

    • Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
    • Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
    • Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

    Отрицательные моменты:

    • Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
    • Есть опасность двойных продаж
    • Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
    • Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
    • Есть риск увеличения цены за квартиру
    • Нет ответственности застройщика за срыв сроков

    Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

    • Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
    • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
    • Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

    В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

    Договор ЖСК и устав ЖСК - звенья одной цепи

    Фото 5

    Отношения Кооператива с пайщиком регулируются не только договором ЖСК. Есть второй документ, который гражданин обязан изучить и проанализировать перед тем, как решать, стоит ли связываться с Жилищно-Строительным Кооперативом. Устав ЖСК содержит ряд положений, влияющих на принцип работы ЖСК.

    В частности, ряд существенных условий могут быть прописаны именно в уставе ЖСК, а не в Договоре. При расторжении договора ЖСК, при выходе из кооператива эти условия нужно учитывать. Поэтому нужно знать о них заранее.

    Например, вы подписали бы договор с ЖСК, если бы в его уставе было прописано, что пайщик имеет право потребовать свои деньги обратно только спустя год после выхода из членов ЖСК? Или понравилось бы вам, если в уставе ЖСК прописано условие о невозврате первичного взноса?

    Задайте вопрос, мы в онлайне!Оставьте сообщение!

    8-921-904-34-26 Риски договора ЖСК и защита юриста

    Договор с ЖСК и положение о задержке строительства

    Обратите внимание на пункт о задержке строительства и выплате пайщику компенсации. Большинство ЖСК железно страхуется на тот счёт, если у застройщика будет долгострой. В договоре с ЖСК прописывается, что ЖСК имеет право в одностороннем порядке без согласования с пайщикам переносить сроки сдачи строящегося объекта. Если так написано в вашем договоре, приготовьтесь к тому, что в случае долгостроя вы не взыщите неустойку застройщика за длительное ожидание.

    Если ЖСК и застройщик – одно лицо, в договоре с ЖСК будут прописаны условия, по которым застройщик может диктовать условия дополнительной оплаты. Например: повысилась стоимость квадратного метра жилья, нужно сделать подъездные дороги к дому.

    Расторжение договора с ЖСК

    Во-первых общее собрание пайщиков может провести голосование и исключить из членов кооператива пайщика за невыполнение обязательств, например, за просрочку платежа пая в течение одного месяца или более.

    Во-вторых, пайщик сам может выйти из кооператива по своей воле.

    Когда пайщик выходит из кооператива встаёт вопрос, как вернуть деньги из ЖСК, тех, которые которые пайщик вложила в него. Обратите внимание, что по договору с ЖСК получит пайщик при выходе. Такие износа какие деньги буду с него удержанные в случае выхода из ЖСК. Как правило выход из членов кооператива оборачивается для пайщиков потере серьезной суммы денег ему могут ни вернуть членские взносы, вступительный пай, какие-либо другие выплаты. В договоре с ЖСК это должно быть указано. Преступление обязательно просчитайте, какая сумма вам может не вернуться в случае расторжения договора с ЖСК.

    Задайте вопрос, мы в онлайне!Оставьте сообщение!

    8-921-904-34-26 Риски договора ЖСК и защита юриста

    Договор ЖСК — что это такое?

    ЖСК – кооператив, созданный для строительства многоквартирных домов, управления строительными компаниями, или застройщиками. Граждане имеют право вступать в кооператив, стать его членами с целью последующего приобретения жилья.

    ЖСК в свою очередь гарантирует предоставление жилых помещений после сдачи новостройки в эксплуатацию, поскольку кооператив при завершении строительства приобретает статус жилищного и может распоряжаться домом по своему усмотрению.

    Пора выяснить, что такое договор ЖСК — это одна из самых распространенных схем продажи объектов недвижимости в новостройках.

    Договор с ЖСК: оплата коммунальных услуг до сдачи дома в эксплуатацию

    Очень часто в договоре с ЖСК есть условия о том что пайщик оплачивает коммунальные расходы на содержание дома, который ещё не сдан в эксплуатацию. Например дом уже построен, но ещё не введён в эксплуатацию и пайщикам не переданных квартиры, но всё то время, пока застройщик будет сдавать дом в эксплуатацию, пайщики будут обязаны оплачивать коммунальные расходы. Здесь риски пайщиков жилищно-строительного кооператива в том, что до сдачи дома в эксплуатацию могут пройти годы. И всё это время пайщик будет должен платить за некачественные коммунальные услуги или за коммунальные услуги, которые даже не предоставляются по тарифам, установленным ЖСК.

    Фото 5

    Преимущества и недостатки его в сравнении с другими формами управления МКД

    Согласно ст. 161 ЖК РФ, у граждан есть выбор формы управления для МКД. Каждая из них обладает своими характерными особенностями в сравнении с ЖСК.

    Преимущества жилищно-строительного кооператива

    1. Страхование от удорожания строительства в случае, если задействован сторонний застройщик, т.к. точная сумма зафиксирована в договоре с застройщиком об оказании услуг строительства дома.
    2. Пайщик, в случае выхода из ЖСК, может забрать сумму первоначального взноса, в свою очередь кооператив не перестает работать и просто перепродает пай другому участнику.
    3. Согласно договору, гарантией сохранности средств выступает сам строительный объект.
    4. Собственники могут выплачивать пай уже заселившись в квартиру по частям, в случае заключения договора рассрочки.

    Недостатки ЖСК

    1. В сравнении с управляющей компанией, в кооперативе существует комиссия за коммунальные услуги и непрозрачность платежей.
    2. В сравнении с управляющей компанией, которая специализирована на предоставлении ряда жилищно-коммунальных услуг, в ЖСК выбранное представительство может оказаться недостаточно компетентным при исполнении своих обязательств.

    Как правильно заключить?

    Договор жилищного кооператива при вступлении в ЖСК является обязательным условием для регулирования последующих отношений между двумя сторонами сделки.

    Условия взаимодействия определяются на начальном этапе, права, обязанности сторон прописываются в договоре.

    Документ составляется в двух экземплярах, содержать, управлять, владеть и передавать собственность могут как представители ЖСК, так и владельцы отдельных квартир, то есть пайщики.

    В обязанности кооператива входит:

    • обслуживание дома;
    • содержание дома;
    • произведение расчетов по коммунальным услугам, по желанию собственников.

    В обязанности собственника, или члена кооператива входит:

    • содержание жилого помещения в надлежащем виде;
    • соблюдение правил по технике безопасности;
    • своевременное внесение платежей за коммунальные услуги, затраты, связанные с ремонтом, прочими нуждами дома;
    • перепланировка квартиры возможна только с разрешения кооператива.

    Обе стороны при подписании документа могут дополнять и изменять его. При расторжении договора в обязанности собственника входит заключение подобного договора с другой организацией, возложение на нее некоторых обязательств.

    Договор с ЖСК: образец.

    Пошаговая инструкция

    1. Изучите, с кем именно вам придется подписывать договор ЖСК (образец можно скачать выше). Обратите внимание на репутацию застройщиков, инвесторов.
    2. Запросите договор, который должен быть составлен между ЖСК и застройщиками, изучите документы. Должен быть прописан пункт о том, каковы риски в случае расторжения договора между ЖСК и компанией по причине невыполненных обязательств кооператива. Застройщик вправе отказать в передаче квартир, даже если это оговорено в договоре.
    3. Ознакомьтесь со своими возможностями как пайщика, какую квартиру по площади, этаж, участок должен вам представить кооператив.
    4. Проверьте документацию у застройщика, попросите ознакомиться со свидетельством права собственности на земельный участок, предназначенный под строительство дома, разрешение на застройку, срок его действия декларацию на проект.
    5. Узнайте, не является ли выбранное вами ЖСК банкротом. Постарайтесь закрепить свой статус пайщика, подав заявление в ЖСК и вступив в его члены. Ваше заявление должно быть рассмотрено и утверждено членами кооператива. С вас потребуют уплату членского взноса.
    6. Вы должны соблюдать все условия ЖСК, приписанные в уставе, иначе можете быть автоматически отчислены, о чем даже не будете знать наверняка.
    7. Внесение паевого взноса не значит заключение договора, сделка ничтожна, суд может вынести решение не в вашу пользу.
    8. В целях безопасности от непредвиденных нюансов потребуйте расписку в заверенном виде о том, что вы действительно являетесь пайщиком и уплатили взнос.
    9. Сохраняйте чеки по последующим платежам, целевым и членским взносам.
    10. Обратите внимание на предмет договора в документе. Что получит пайщик в итоге, должно быть четко прописано. Осведомитесь, как будет происходить передача будущей недвижимости.
    11. Все пункты должны быть отражены в уставе. Подписав договор, вы соглашаетесь со всеми пунктами, поэтому предварительно внимательно читайте устав, возможно за разъяснениями обратитесь к юристу. В казусных случаях при судебном разбирательстве сослаться на неосведомленность у вас не получится, ведь вы же читали условия договора и основной закон ЖСК?
    12. Изучите закон, чтобы знать, как действовать при неблагоприятном развитии ситуации.На практике пайщикам редко удается получить компенсацию через суд, если сдача дома задерживается, равно, как и потребовать компенсацию с ЖСК в случае несоблюдения условий договоренности.
    13. Кооператив имеет право повысить стоимость жилья за 1 квадратный метр. Обратите внимание, стоимость строительства должна быть обозначена в договоре и зафиксирована. Взимать дополнительно средства легально кооператив может только при принятии такого решения на собрании. Все это должно проходить в открытой форме, чтобы были свидетели, подтверждающие решение о повышении взносов.
    14. Узнайте, кто будет оплачивать коммунальные услуги, часто такое обязательство берет на себя ЖСК, а потом высчитывает с пайщиков. Однако, от введения дома в эксплуатацию до заселения жильцов проходит много месяцев. За что же тогда вы будете платить, если пока не пользуетесь услугами?
    15. Изучите, при каких условиях можно покинуть жилищно-строительный кооператив, договор должен содержать данный пункт. Основанием для исключения вас из числа пайщиков служит неисполнение принятых вами обязательств, просрочка по взносам более 1 месяца, за каждый просроченный день с вас могут потребовать до 0,2% неустойки.
    16. Вы можете выйти из кооператива, если сроки строительства затягиваются или недовольны застройщиком дело добровольное. При этом вам вернут паевой взнос, но вступительные и членские вы можете не увидеть, если члены кооператива найдут хоть малейшую зацепку для того, чтобы их не выплачивать, например, за неустойку, повышения вдруг оплаты за коммунальные услуги и т.д.
    17. Некоторые ЖСК могут удержать до 10% за так называемые их труды хлопоты. Подводных камней при вступлении достаточно, прав у пайщика меньше, чем например, у дольщика в ДДУ. Пайщик не может изменить пункты в договоре, имеет сложности при отстаивании правды в суде в случае так и неполученного обещанного жилья.
    18. Конечно, не все застройщики хотят сотрудничать с ЖСК только для того, чтобы обмануть. Меньше сбора документов, регистрационной волокиты, что безусловно, привлекает как застройщиков, так и пайщиков. По причине быстрого оформления квартир, отсутствия регистрации в госорганах, растет процент неразрешенных вопросов, рисков, различных нюансов, государство не может защитить пайщика, ведь в кооператив он вступил добровольно.
    19. Перед вступлением грамотно изучайте всю документацию, обращайте внимание на все детали при подписании договора, на все действия ЖСК требуйте документальное подтверждение, морально подготовьтесь к тому, что в ответе вы сами за себя.
    В некоторых случаях лучше вступить в ДДУ, связываться с ЖСК — дело рискованное. Советуйтесь с опытным юристом, держите под контролем работу как ЖСК, так и застройщиков до момента заселения в долгожданное жилье.

    Вопросы и ответы

    При оформлении квартиры в собственность должно быть три собственника.Договор ЖСК надо заключать на троих?

    Эксперт:

    Зоя. Предполагается, что юрист сам должен догадаться, какой договор имеется в виду?

    Я приобрела квартиру в доме под управление ЖСК, в члены ЖСК не вступала. Договор согласно статье 155 часть 6 ЖК РФ на оказание услуг ЖСК не составлен со мной. Оплата коммунальных услуг, содержание и текущий ремонт, капремонт оплачивается квитанцией ЕПД через МФЦ. Дополнительно ЖСК выставляет счёт на уплату целевых взносов, которые установлены решением общего собрания членов ЖСК.

    Эксперт:

    Елена!

    В соответствии со ст.155 ЖК РФ:

    5. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.
    6. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

    Поскольку Вы не член ЖСК, то Вы уплачиваете плату за содержание жилого помещения по договору с ЖСК (даже если письменного договора у Вас нет).

    Поэтому нужно прежде всего понять, что за целевой взнос Вам выставляют.

    Если это часть платы за содержание жилого помещения (то есть за содержание и ремонт), то это законно (вне зависимости от наличия письменного договора), если же нет — то не законно.

    (В соответствии со ст.154 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме).

    Эксперт:
    Дополнительно ЖСК выставляет счёт на уплату целевых взносов, которые установлены решением общего собрания членов ЖСК.

    Елена

    Уточните, а что понимается под «целевые взносы»? 

    Если под данным понятием понимается содержание и ремонт общедомового имущества, то все законно, даже несмотря на то, что не являетесь членом ЖСК, если что — то иное, то данной обязанности у вас нет.

    Просите предоставить копию решения/протокола, из которого будет видно, что понимается под «целевыми взносами».

    Статья 158 ЖК РФ Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
     1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

    хочу приобрести квартиру в строящемся доме. Связался с застройщиком, попросил образец договора. Выслали договор вступления в ЖСК, который меня не устроил. Позже оказалось, что можно заключить ДДУ на эту же квартиру. Когда прислали образец, оказалось что застройщиком в этом ДДУ, выступает все тот же ЖСК, в который мне предлагали вступить. Какие возникают риски, если заключать ДДУ, в котором собственник ЖСК??? Как обезопаситься и какие документы потребовать у застройщика??

    Эксперт:

    Вообще, вступление в члены ЖСК подразумевает корпоративные права по отношению к лицу, осуществляющему строительство. Таким образом, санкции по  ФЗ «Об  участии в долевом строительстве ...»  не применяются.

    Заключая же договор ДДУ с ЖСК, правоотношения будут обязательственными, а не корпоративными, поэтому возможность взыскать санкции с Застройщика останется.

    Но в случае судебного спора, я уверен, что ЖСК будет ссылаться на то, что Вы вступили в корпоративные отношения и каких-либо прав на возмещение морального вреда, неустойки не имеете, что в действительности не является верным. Поэтому Вы можете заключить договор ДДУ, но, возможно, в суде придется этот момент обговорить в иске или объяснениях.

    Потребуйте у ЖСК  разрешение на строительство, проектную документацию строящегося дома, сразу запросите реквизиты банковского счета, возможно понадобится в будущем.

    Имеется моногоквартирный дом в ЖСК. Всего 72 квартиры, 66 -члены ЖСК, 6-не члены (собственники жилых помещений) Как объяснить неч ленам ЖСК, что т.к. они они отказались вступать в ЖСК, с ними будет заключен договор об обслуживании?

    Эксперт:
    Как объяснить неч ленам ЖСК, что т.к. они они отказались вступать в ЖСК, с ними будет заключен договор об обслуживании?
    Мария

    Согласно ЖК РФ:

    www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/cc40e5148d54f4268615fc6abf58c3e1b74b2048/

    5. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

    6. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.

    Источники

    Использованные источники информации.

    • https://kapremont.expert/kvartira/zhsk/dogovor/paeviy-vznos.html
    • https://sdelka.guru/ddu/raznitsa-mezhdu-zhsk.html
    • https://viplawyer.ru/osobennosti-i-otlichiya-ddu-i-zhsk/
    • https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/zhsk/dogovor-uchastiya.html
    • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/zhsk/dogovor.html
    • https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/zhsk/plyusi-minusi-riski.html
    • https://zakonnoepravo.ru/dogovor-jsk.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий