Рассказываем, в чем отличие разных сделок, какая сделка более безопасна для каждой из сторон, как происходит оформление ренты на квартиру и какие для этого нужны документы. Что такое договор ренты на квартиру, как его оформить? Нюансы продажи и покупки квартиры с исполненной рентой, договор пожизненной ренты и наследники.

Как заключить договор ренты на квартиру?

Для его заключения вначале потребуется найти вторую заинтересованную сторону. Хоть и не часто, но можно встретить объявление «куплю квартиру по договору ренты» и другие подобные объявления о поиске как в газетах, так и в Интернете.

Ещё одним источником информации можно считать соцзащиту, т.к. там можно предложить свои услуги в качестве плательщика ренты. А специалисты этого госоргана плотно взаимодействуют с людьми старшего поколения, т.е. обладают нужными данными. Кроме этого, «сарафанное радио» (т.е. слухи) также способно помочь.

Рентная квартира может быть передана плательщику на следующих условиях:

  1. Договорных, имеющих индивидуальный характер, не выходящий за пределы закона;
  2. В счёт оплаты её цены. Здесь общая стоимость квартиры формируется так: единовременный перевод от 25 до 40% от рыночной стоимости квартиры на счёт рентополучателя + рентные платежи. Их выплата сродни рассрочки. Одновременно с рентным договором подписывается и договор о купле-продаже.
  3. Бесплатно. При таком условии размер рентных платежей устанавливают сами стороны в процессе предварительных переговоров (в любом случае, он не должен быть меньше установленного законодателем минимума). Рентные платежи пропорционально связаны с прожиточным минимумом: он увеличивается и выплаты должны быть соответственно увеличены.
До подписания рентного договора обязательно нужно убедиться в дееспособности будущего рентополучателя. В противном случае, появившиеся на горизонте после его смерти родственники смогут признать такой договор недействительным в суде. А это грозит полным лишением плательщика каких бы то ни было прав на рентную квартиру, за которую он честно заплатил.

Рентный договор в обязательном порядке регистрируется в нотариате, а переход прав на квартиру — в Росреестре.

Договор ренты на квартиру между родственниками

Законодатель не запрещает подписание рентного договора с родственниками: оформляется он быстро, а пошлины, налоги и сборы по нему меньше, чем по иным договорам отчуждения имущества.

Никаких различий между родственниками или посторонними для порядка заключения и соблюдения условий рентного договора не предусмотрено. В этом рента похожа на оформление дарения квартиры близкому родственнику. При этом правовая сила родственных связей не утрачивается: например, подписание такого договора нетрудоспособной матерью и вполне обеспеченной дочерью не лишает первую алиментных требований от второй.

Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением

Отличие постоянной ренты от пожизненного содержания заключается в сроках действия соглашения: в первом случае срок ограничен временем полной выплаты стоимости квартиры, вне зависимости от того, сколько с начала момента договора проживет хозяин квартиры.

Случается, что полный размер постоянной ренты остается невыплаченным на момент кончины хозяина квартиры. В такой ситуации рентодатель продолжает выплачивать установленные платежи лицу, которое указано на такой случай в договоре.

Договор постоянной ренты предполагает исключительно финансовые отношения, то есть вторая сторона сделки должна перечислять согласованную сумму денег, но не больше.

Размеры регулярных платежей, их частота, способ перечисления (наличный/безналичный) – стороны сами устанавливают, что станет для них самым удобным решением. Законодательство ограничивает лишь в одном: размер платежа не может быть меньше прожиточного минимума.

В договоре ренты лучше прописать право на проживание получателя в квартире до момента полной выплаты

Как только полная стоимость ренты выплачена, рентодатель получает свою квартиру, а его взаимодействие с бывшим владельцем недвижимости прекращается. До момента полной выплаты рентополучатель может проживать в своей квартире, но при условии, что это прописано в заключенном договоре отдельным пунктом.

Совсем другое дело, если речь идет о пожизненной ренте. Во-первых, помимо материальной помощи (куда более скромных размеров) будущий владелец квартиры берет на себя обязанности по уходу за пожилым человеком. Обычно это походы в магазин, покупка продуктов, одежды, лекарственных препаратов, оплата коммунальных платежей, ремонт в квартире и т. д.

Действие договора в таком случае прекращается в момент смерти пожилого человека. Иногда после его кончины новый владелец квартиры обязан также за свой счет организовать похороны бывшего владельца.

Плюсы и минусы договора ренты

+ Договор расторгается только в судебном порядке. Это защищает рентодателя от рисков того, что владелец квартиры в какой-то момент передумает и оставит квартиру кому-либо другому, как случается с завещанием;

+ Договор должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в Росреесте. Очевидно, что это делает документ более защищенным. Кроме того, это отпугнет черных риэлторов от пожилого владельца квартиры;

+ Условия договора выгодны для обеих сторон. То есть в конечном счете в выигрыше остаются все: пожилые люди обеспечивают себе благополучную старость, а плательщики ренты в конечном счете получают квартиру.

Необходимо тщательно взвесить свои силы, прежде чем взять на себя обязательства по пожизненному содержанию

Вовлеченность рентодателя. Особенно в случаях пожизненной ренты. От рентодателя в этом случае требуется много сил и времени;

Невозможность получить компенсацию. Если рентодатель передумает и решит разорвать договор или если к него возникнут финансовые трудности, в результате которых он не сможет больше исполнять свои обязательства, уплаченные ранее средства вернуть не удастся.

Риски договора ренты

  • Мошенничество. Риск связаться с недобросовестным получателем и плательщиком ренты, к сожалению, есть всегда;
  • Неограниченность срока действия договора. Актуально для пожизненной ренты. К сожалению, может случиться и так, что вторая сторона договора умирает раньше получателя ренты. Тогда все усилия и деньги оказываются потрачены впустую;
  • Конфликт с наследниками. После смерти рентополучателя наследники могут активизироваться и попытаться оспорить договор. Даже если в конечном счете суд примет вашу сторону, все «прелести» судебных тяжб вам все равно обеспечены;
  • Капризный получатель. Не секрет, что пожилые люди могут быть несколько капризными и требовательными. Если получателю ренты покажется, что вы недостаточно качественно выполняете свои обязательства, даже если это не так, он может попытаться разорвать договор. Хорошая новость: сделать это не так уж и просто.

Что лучше выбрать?

Основываясь на своем опыте, юристы «М16-Консалтинг» рекомендуют делать выбор в пользу договора постоянной ренты. Хотя это может стоить вам дороже пожизненного содержания, в конечном счете вы защищены больше.

Последний риск показывает, что получатель ренты всегда может отправиться в суд и потребовать разорвать договор. Если рента постоянная, доказать добросовестное исполнение взятых обязательств будет легче: вы просто предоставите квитанции о перечислении средств.

Договор ренты предпочтительнее, так как его сложнее расторгнуть

Если же речь идет о пожизненном содержании, то тут все достаточно сложнее. Одних чеков о покупке продуктов будет недостаточно, поскольку нет доказательств, что вы носили их именно своему пожилому иждивенцу. А свидетельские показания в таких ситуациях суд принимает во внимание далеко не всегда.

А если учесть, что получить компенсацию в случае разрыва отношений с получателем ренты вам не удастся, шанс остаться у разбитого корыта слишком высок.

Виды договора

Фото 2

Гражданское законодательство выделяет 3 вида документа, а именно:

  • договор пожизненной ренты;
  • договор постоянной ренты (выплачивается в бессрочный период);
  • договор пожизненного содержания с иждивением.

Постоянная рента

Такой вид договора подразумевает, что обязательство о финансовом содержании кредитора ложится на должника на неопределённый срок (т. е. бессрочно), а перечисление выплат должно осуществляться с постоянной периодичностью.

Подобный рентный доход гражданин может передать или получить по наследству, а также обрести через переуступку прав требования. Вся ответственность за нанесение повреждений и ущерба жилому помещению лежит на должнике, однако он вправе обратиться в судебную инстанцию за снижением размера выплаты кредитору или прекращения договора ренты.

Пожизненная рента

Документ оформляется при условии, что финансовая поддержка от плательщика будет поступать кредитору до момента гибели выгодополучателя или другого гражданина, указанного в тексте договора.

Законодательство не запрещает включать в список получателей ренты нескольких лиц. Отличием от постоянной ренты является тот факт, что какое-либо повреждение отчуждённой квартиры не становится причиной прекращения обязательств должника.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Данный вид сделки заключается в Российской Федерации наиболее часто по сравнению с другими, особенно между родственниками. По данному документу квартира, принадлежащая кредитору, отдаётся в собственность другого человека при условии, что вторая сторона обязуется пожизненно содержать на иждивении бывшего владельца жилья или указанное в тексте документа иное лицо.

Отличия ренты с иждивением от пожизненной ренты

Рента на квартиру с иждивением несколько отличается от пожизненной формы ренты. Она может осуществляться деньгами или расходами на проведение ремонтов, приобретение вещей, лекарств (особенно дорогостоящих) и создание таких условий проживания, которые требуются нынешнему владельцу квартиры. Например, при болезни собственника жилого помещения рентоплательщик обеспечивает ему лечение и уход своими силами или, наняв квалифицированную сиделку.

В договоре ренты квартиры с иждивением часто указываются и специальные услуги, которые требуются собственнику. Например, предоставлять уход и содержание можно не самому собственнику квартиры, а третьему лицу, например, супругу или детям. Как и при постоянной ренте, возможна некая единоразовая выплата, предусмотренная в момент нотариального оформления договора.

Часто в таких договорах также оговаривается обязанность рентоплательщика после смерти собственника взять на себя расходы по захоронению и оплате необходимые ритуальных услуг.

Стоимость оформления ренты

Отчуждаемая квартира передаётся между родственниками или третьими лицами за выплату определённой денежной суммы (правоотношения в этом случае регулируются 30 главой ГК РФ, касающейся сделок о купле-продаже) или бесплатно (отношения сторон контролируются 32 главой ГК РФ, касающейся осуществления дарения).

Госпошлина за перерегистрацию прав на жильё составит для граждан 2 тысячи рублей, а для юридических лиц – 22 тысячи рублей (на основании 22 пункта первой части статьи НК РФ).

Чтобы оформить договор ренты у нотариуса, требуется заплатить госпошлину в размере 0,5% от оценочной стоимости отчуждаемого жилого помещения (при этом сумма не должна быть выше 20 тысяч рублей и меньше 300 рублей), в соответствии с 5 пунктом первой части статьи ГК РФ.

Как выплачиваются средства

Деньги рентополучателю могут перечисляться разными способами. Условия выплаты средств перечисляются в договоре ренты и пожизненного содержания с иждивением. Наиболее часто используются для этого способы:

  • перечисление средств на банковский счет получателя;
  • использование почтовых переводов;
  • передача наличных средств, но каждый такой процесс должен сопровождаться составлением официальной расписки, чтобы у плательщика имелись доказательства того, что он своевременно справлялся со своими обязанностями;
  • использование депозита нотариуса, если рентополучатель уклоняется от получения денег, стараясь таким способом расторгнуть соглашение.

Если рентополучатель просто передумал передавать свою недвижимость другому участнику соглашения, то это не может становиться основанием для расторжения договора. Поэтому вторая сторона может принудительно через нотариуса передавать ему плату по договору ренты.

Картинка

Публичная кадастровая карта содержит информацию по всем объектам недвижимости Росреестра. Узнайте онлайн кадастровую стоимость всех объектов недвижимости. Читать подробнее

Рента квартиры с пожизненным проживанием, что это?

Под таким видом рентных отношений подразумевается прижизненная денежная и иная помощь, оказываемая рентополучателю плательщиком, в обмен на которую последний приобретает квартиру получателя в своё владение.

В большинстве ситуаций на стороне рентополучателей оказываются пожилые, одинокие люди, нуждающиеся в дополнительных финансах (помимо положенных от государства выплат) и уходе, и имеющие единственное жильё и потому не решающиеся на его продажу. Тяжёлые или многие болезни, а также нежелание или невозможность близких родственников принимать участие в жизни пенсионера могут стать одной из причин заключения такого договора.

Граждан, желающих стать плательщиками, привлекает возможность решить свой квартирный вопрос, ведь, что скрывать, выплаты по ренте хоть примерно и равны ипотечным, но не так продолжительны по времени.

Выплаты производятся ежемесячно. Их размер должен быть равным или превышать сумму прожиточного минимума (федерального или регионального: выбирается наибольший).

Частичное или полное приведение в непригодность квартиры, а также иное её повреждение не избавят от обязанности плательщика по-прежнему содержать рентополучателя.

Плюсы и минусы

К положительным сторонам рентных отношений можно отнести:

  • Пожизненная рента может рассматриваться как законный обход процедуры наследования: владельцем квартиры можно стать сразу после регистрации договора, а полностью снять ограничения на пользование и распоряжение — с даты смерти рентополучателя. История с наследованием же растягивается на срок от полугода и более, пока будут найдены все наследники и учтены все доли. Как оформляется наследство без завещания подробнее здесь.
  • Такой договор поможет сохранить честно заработанные: при смене собственников у рентной квартиры налог на имущество не платится, в отличие от дарственных и наследства. О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, мы уже писали в отдельной статье.
  • Рентополучатель может беспрепятственно проживать в своей «бывшей» квартире, не оплачивая коммунальные платежи.
  • Если с рентополучателем сложились доверительные отношения, то в некоторых ситуациях можно будет попросить его об отсрочке одного или двух платежей.
Рентный договор в обязательном порядке регистрируется в нотариате.

К отрицательным моментам будут относиться:

  • Рентополучатель будет обязан ежегодно сдавать налоговую декларацию и платить государству его законные 13 %.
  • Заранее неизвестна итоговая сумма, которую придётся выплатить. А оплачивать её нужно исправно, т.к. в случае невыполнения условий договора об обеспечении рентополучателя соглашение может быть расторгнуто без каких-либо компенсаций от получающей стороны.
  • Если у получающего ренту имеются хоть какие-нибудь (пусть даже очень дальние) родственники, то после его кончины с их стороны начнётся поток жалоб, попыток включить рентную квартиру в наследство и проч.
  • Морально-этическая сторона рентных отношений: одна сторона ждёт смерти другой, чтобы перестать оплачивать положенные платежи и завладеть в полной мере квартирой.
  • Квартиры нет, а ренту платить обязательно. Если с квартирой что-либо случается (пожар, затопление и т.п.), то плательщик всё равно будет обязан выплатить рентные платежи до конца.
  • Риск заключения рентного договора с мошенником, который никак нельзя свести на нет.
  • Ещё один немаловажный момент, который может быть как со знаком «+», так и «-» : личность и характер самого рентополучателя.

Как оформить договор пожизненной ренты на квартиру?

Рентный договор необходимо заключать в нотариате: это требование закона. Кабинеты для подписания оборудованы камерами, постоянно фиксирующими происходящее, а сами нотариусы обязаны максимально подробно разъяснить условия договора сторонам ренты и удостовериться в понимании ими происходящего. В помощь себе они обычно нанимают штатного психиатра, обладающего знаниями и полномочиями по установлению дееспособности сторон.

Подобные меры связаны с тем, что при заключении с их помощью заранее недействительной сделки они будут обязаны из своих средств оплатить получившиеся убытки.
Рентополучателей может быть несколько: если один из них умирает, то его доля не переходит по общим правилам наследования, а равным образом распределяется между оставшимися получателями.

Документы, которые попросит предоставить нотариус перед заключением рентного договора:

  • Паспорта или иные документы, подтверждающие личность обратившихся;
  • Официальные бумаги, подтверждающие права собственника на квартиру: свидетельство или выписка из Реестра, тех. документация и т.д.;
  • Справка из налогового органа о том, что на текущую дату нет неоплаченных обязательных платежей;
  • Бумага из управляющей компании или коммунальных служб об отсутствии задолженностей за свет, газ и т.п.

Основные пункты рентного договора включают в себя:

  • Личные данные (сведения из паспортов, реквизиты банковского счёта рентополучателя);
  • Характер ренты: бесплатная или нет. Здесь же приводятся расчёты рентных платежей на будущее время;
  • Полная информация о рентной квартире и её жилые характеристики (адрес, этажность, метраж и т.п.);
  • Права и обязанности участников правоотношений;
  • Наличие различного рода обременений (например, если есть граждане, обладающие правом проживания в данном жилье, то должен быть приведён их полный список) или ограничений пользования;
  • Подлежащие применению меры ответственности в случае намеренной порчи или уничтожения имущества, а также при просрочке рентных выплат (если не будет прописано иного, то расчёт штрафа будет производиться согласно ст. 395 ГК РФ, что очень мало при нынешних реалиях).

Также здесь можно указать нюансы условий, при наступлении которых стороны смогут переменить некоторые пункты договора. Например, в случае быстрого инфляционного роста или сильного снижения стоимости квартиры в связи с ситуацией на рынке недвижимости в целом. Образец договора вот тут.

Договор пожизненной ренты и наследники

Как бы ни стремились наследники умершего рентополучателя доказать, даже путём обращения в судебную инстанцию, принадлежность рентной квартиры к общей наследственной массе, нормы материального права всегда будут на стороне ответственного плательщика.

Любое имущество, являющееся предметом рентного, переходит в собственность плательщика с момента его заключения. Другое дело, что для того, чтобы оформить этот переход должным образом нужно обратиться в Росреестр, предоставив необходимые документы. Такое владение будет ограниченным, т.е. с обременением, которое будет снято после исполнения условий соглашения, а именно смерти рентополучателя.

Если рентное соглашение было заключено по всем нормам, то у наследников/родни любой степени родства просто нет прав на это жильё, т.к. такова воля рентополучателя.

Если же были нарушены условия соответствия договора нормам права (например, рентополучатель в силу состояния своего психического здоровья не мог полностью отдавать себе отчёт его заключении), то наследники могут обратиться в судебную инстанцию для признания указанного соглашения ничтожным.

Защита прав рентополучателя

Фото 3

Если рентоплательщик задерживает выплаты, иждивенец может требовать через суд уплаты процентов, величина которых может фиксироваться в договоре или признаваться равной ставке банковского процента за каждый день просрочки.

Плательщик ренты, который приобрел право собственника жилого помещения, может его продавать, в таком случае его обязанности по договору пожизненной ренты переходят новому собственнику. При нарушении новым владельцем условий договора предыдущий собственник несет за его действия субсидиарную ответственность.

Условия для расторжения контракта

Главной причиной является невыполнение обязанностей со стороны рентоплательщика. В этом случае, хозяин может обратиться в суд с требованием о выкупе ренты, расторжении договора и даже выплате моральной компенсации.

  1. Если есть согласие сторон без каких-либо претензий.
  2. В случае если получатель не согласен с расторжением договора, то тогда рента не расторгается.
  3. Если получатель продаёт своё жильё и покупает новое, тогда в этом случаи на него переходят все обязательства со старого. Плательщик ничего при этом не теряет, он просто становится рентоплательщиком другого жилья.
  4. Все изменения в обязательном порядке фиксируют в росреестре.

Недействительным договор признается в следующих случаях:

  1. Рентоплательщик совершил насильственные действия или обманул рентополучателя, и таким образом получил жилплощадь.
  2. В случае когда совершалась сделка, один из её участников был недееспособный или же было обманут.

Случаются ситуации, когда уже договор подписан и плательщик уже живёт с получателем, но выясняются нюансы неверного составления договора и он признаётся недействительным.

Такие ситуации может возникнуть, когда пожилой человек, имея родственников, всё равно передаёт своё жилью в ренту. Здесь уже родственники, начинают выяснять, по каким причинам, квартира была передана в ренту и часто выясняется, что был совершен обман со стороны плательщика.

Наиболее часто для расторжения договора пожизненной ренты приходится гражданам обращаться в суд. Добровольно стороны редко могут прийти к компромиссу.

На основании решения суда сделка может быть признана оспоримой или ничтожной. В первом случае придется внести в соглашение дополнительные пункты и условия. Во второй ситуации контракт теряет юридическую силу.

Каждая сторона имеет возможность подать иск в суд для расторжения контракта. При этом должны иметься веские основания и официальные доказательства того, что по тем или иным причинам соглашение должно признаваться недействительным.

Фото 3

Отличия постоянной и пожизненной форм ренты

Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры. Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты. Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.

Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа. Не исключено и смешанное установление ренты: часть оплаты – в денежной сумме, другая часть – в товарах либо услугах.

Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки. А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились. Хозяин может получить причитающиеся ему денежные средства любыми «порциями». Необходимо лишь заранее согласовать это между сторонами сделки.

В чем суть данной сделки?

Приобретение недвижимости возможно различными способами: по договору купли-продажи, мены, вступления в наследство.

Особым видом договора можно считать сделку пожизненной ренты. По ее условиям продавец передает квартиру взамен на денежное обеспечение в течение определенного времени. Такое соглашение можно в некой степени назвать рассрочкой.

Продавцом чаще всего выступают люди преклонного возраста, не имеющие родственников, которые могли бы помочь им материально. Передавая права на квартиру постороннему человеку, взамен продавец требует выплаты денежных средств в установленном размере и в определенные сроки.

Пожизненная или постоянная рента, судя из названия, распространяется на весь период жизни и до самой смерти продавца.

Покупатель же берет на себя обязанность по материальному обеспечению продавца до конца его дней.

Следует различать понятия «простой ренты квартиры» и «пожизненное содержание с иждивением». Первый вариант предполагает лишь выплату определенной суммы, а содержание – уход за продавцом: оплата коммунальных услуг, покупка продуктов питания и лекарств, лечение и, наконец, похороны.

По договору ренты права на квартиру переходят покупателю после смерти рентополучателя.

Далее следует госрегистрация сделки, которая ничем не отличается от таковой после купли-продажи.

Единственный нюанс: в графе «Обременения» указывается, что квартира приобретена по договору пожизненной ренты. Продавец теряет право на распоряжение жильем – продажа, дарение, завещание. Он вправе проживать в квартире до своей смерти.

Отчуждаемая квартира может быть передана покупателю двумя способами:

  1. Платно. В этом случае рентные платежи формируют стоимость квартиры. Это некий вариант рассрочки. Одновременно заключается договор купли-продажи жилья.
  2. Бесплатно. В этом случае размер рентного платежа оговаривается сторонами и не имеет конкретной привязки к стоимости квартиры. Имущество же передается по договору дарения.

Получателем рентного платежа может быть:

  • собственник квартиры;
  • другое лицо, указанное в договоре;
  • группа лиц – супруги, братья и сестры.

Что такое рента на квартиру?

Когда употребляется слово «рента», то имеется в виду реальное соглашение между лицами о том, что одно из них будет ухаживать или выплачивать определённую сумму денег (или предоставлять эквивалентный набор лекарств, продуктов и т.п.) ежемесячно, а другое лицо, взамен на получаемые блага, передаёт ему свою квартиру в собственность.

Причём, владельцем можно стать только после кончины нынешнего собственника. До этого события квартира будет считаться обременённой, т.е. её дальнейшей судьбой нельзя будет распорядиться по своему желанию: ни продать, ни обменять, ни подарить и т.д.

Законодательные основы ренты указаны в §1 гл. 33 Гражданского кодекса. Что касается состояния квартиры, которая становится предметом договора, то к нему подлежат применению положения гражданского законодательства о купле-продаже или дарении (начиная со ст. 469 ГК и т.д.). Плюсы и минусы дарственной на квартиру между родственниками вот здесь.

Договор о ренте в обязательном порядке должен быть удостоверен в нотариате. Стоимость такого удостоверения составляет 1/2 % от общей суммы договора (плата нотариусу должна находиться в диапазоне от 300 руб. до 20 тыс. руб.).

Важно: обязанность по оплате коммунальных услуг может исполнять получатель ренты, но для этого потребуется составление и подписание ещё одного соглашения — о пользовании помещением. А в общем — такое обязательство является прерогативой плательщика ренты.

Три формы ренты

Законодатель выделил три вида рентных отношений. Каждый вид договора имеет свои особенности, с которыми следует ознакомиться заранее. Разберёмся с каждым видом отдельно.

Постоянная рента

Договор постоянной ренты устанавливает неограниченную временными рамками обязанность выплаты денежных средств (предоставления услуг, работ, обеспечения лекарственными средствами и т.п.) плательщиком ренты её получателю.

Рентные платежи имеют свою нижнюю границу — прожиточный минимум (федеральный или региональный: будет выбран наиболее выгодный для рентополучателя). С его ежегодным ростом будут также увеличиваться и платежи. Общеутверждённый промежуток между выплатами составляет один квартал, но он может быть изменён сторонами взаимным соглашением.

Сторонами в этих отношениях могут выступать как обычные граждане, так и организации, являющиеся обязательно некоммерческими и с уставными документами, допускающими подобную деятельность. Права рентополучателя могут быть переданы иному лицу по особому договору — уступки прав.

Плательщик может отказаться от продолжения выплаты рентных платежей и заплатить сразу всю оставшуюся сумму ренты. Но здесь есть ограничение: такое решение плательщика должно быть письменно оформлено и передано получателю не позднее, чем за 3 мес. до окончания выплаты рентных платежей (установленный законом срок) или иной больший срок (такое условие прописывается непосредственно в самом договоре). В соглашении может быть учтено, что такое право на одновременный выкуп ренты не может быть реализовано пока жив рентополучатель. Также может быть установлено иное ограничение по срокам (например, 25 лет с даты подписания договора).

Возможные риски гибели имущества (т.е. его уничтожение из-за различных факторов), которые являются предметом рентных отношений, при условии его бесплатной передачи, ложатся на плечи плательщика.

Если гибель имущества (квартиры) или его повреждение являются случайными и не несут в себе какого-либо умысла, то у плательщика появляется право на требование:

  • прекращения рентных обязательств полностью;
  • пересмотра условий ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Обычно заключают одинокие и пожилые граждане или иждивенцы. В обмен на квартиру такой человек получает необходимые ему денежные выплаты и уход. Кроме этого, плательщик может взять на себя обязанность после кончины рентополучателя достойно проводить его в последний путь, а именно: оплатить необходимые ритуальные услуги.

Для определения наименьшего размера одной выплаты законодатель также берёт за основу прожиточный минимум (больший из двух: федеральный или региональный). Одна такая единоразовая выплата = 2 прожиточных минимума.

Ремонт квартиры и её благоустройство полностью перекладывается на плательщика. Разумеется, ему предоставляются права на сдачу в аренду/залог квартиры или иной вид отчуждения, но перед этим плательщик должен обязательно получить согласие на эти действия у рентополучателя.

Плательщику ренты не лишним будет документально фиксировать свои действия:

  • собирать чеки на лекарства,
  • квитанции об оплате коммунальных услуг;
  • деньги надежнее передавать не лично в руки рентополучателю, а банковским переводом, чтобы впоследствии можно было проследить их путь и т.п.

Рентополучатель может расторгнуть договор, основываясь на недолжное выполнение своих обязательств плательщиком, если у последнего не будет документальных доказательств обратного. В таком случае плательщик не может по закону получить возмещение своим уже понесённым затратам.

Этот вид рентных отношений богат на судебные иски о признании соглашения недействительным и требовании возвратить жильё гражданину, принадлежащему социально-незащищённой прослойке общества. Не лишним здесь будет познакомиться с соседями, хотя бы по этажу: суд охотно в подобных разбирательствах учитывает свидетельские показания.

Если же, к примеру, рентополучатель захочет расторгнуть соглашение и без предупреждения сменит замки на дверях, то плательщику нужно вызвать участкового полицейского, который зафиксирует этот факт. Его протокол — возможное свидетельство в пользу плательщика.
Все обязательства для плательщика прекращаются лишь после кончины рентополучателя.

Пожизненная рента

Выплаты здесь ограничиваются сроком жизни гражданина, квартира которого становится объектом рентных отношений, или другого указанного им человека.

Вопросы и ответы

Договор исполненной ренты - форма вступления в собственность продавца по покупаемой квартире.

Какие риски несет покупатель в данном случае? Как себя обезопасить?

Жила бабушка и соседи заключили договор ренты с ней.

Стоит ли вообще покупать квартиру по такому варианту?

Эксперт:

Александр,

Если лицо вступило в право собственно то это значит что сделка была зарегистрирована и прошла правовую экспертизу в росреестре, следовательно рисков значительно меньше.

В силу ст.583 ГК РФ

 По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание.

В силу ст.596 ГК РФ

1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Таким образом, договор исполнен и лицо правомерно приобрело право собственности.

Что касается возможности оспорить, то, теоретически, в нашей стране оспорить можно любую сделку, однако в  Вашем случае шансов на это мало.

Эксперт:

Александр!

 Непонятно, почему у Вас есть сомнения. Если Вы боитесь, что договор ренты в последствии признают недействительным, то Вам это не чем не грозит. Приобретая квартиру возмездно, на законных условиях, Вы становитесь добросовестным приобретателем. У добросовестного приобретателя имущество не изымается судами.

В п.п. 1, 2 резолютивной части ПОСТАНОВЛЕНИЯ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РФ от 21
апреля 2003 г. N 6-П ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ПОЛОЖЕНИЙ ПУНКТОВ 1 И
2 СТАТЬИ 167 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЖАЛОБАМИ
ГРАЖДАН О.М. МАРИНИЧЕВОЙ, А.В. НЕМИРОВСКОЙ, З.А. СКЛЯНОВОЙ, Р.М. СКЛЯНОВОЙ И
В.М. ШИРЯЕВА, Конституционный Суд постановил:

1. Признать не противоречащими Конституции Российской Федерации
содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения
о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой
из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные
положения — по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со
статьей 302 ГК Российской Федерации — не могут распространяться на
добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

2. Конституционно-правовой смысл положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК
Российской Федерации, выявленный Конституционным Судом Российской Федерации в
настоящем Постановлении, является общеобязательным и исключает любое иное их
истолкование в правоприменительной практике.

Поэтому рисков, связанных с покупкой такой квартиры нет, если вы действуете добросовестно, приобретаете квартиру для себя и на законных основаниях. Если сделку (договор ренты), в дальнейшем признают недействительной, то возмещать ущерб по ней будет виновное лицо, а Ваша квартира, Вам и останется.
Эксперт:

Доброго дня, в любой сделке присутствует риск, и эта не исключение, если как вы указали право собственности зарегистрировано, бабушка «жила», т.е. уже нет в живых и споров по наследству не ведется то риск минимален, кроме того являсь добросовестным приобретателем Вы также страхуете себя от определенных рисков.

Соответственно уточните по возможности наследственные споры и если они отсутствуют приобретайте, в другом варианте если квартира уж очень устраивает, то приобретайте но будьте готовы в дальнейшем к возможной трате времени на доказывание приобретения на общих условиях как добросовестного покупателя.

Объект недвижимости квартира, обременена договором пожизненной ренты (дочь взяла мать на пожизненное содержание) возможно ли продать такую квартиру по обоюдному согласию всех сторон, путем составление дополнительного договора, не разрываю договор пожизненной ренты.

Эксперт:

добрый день, Александр!

Квартира, обременная  рентой, может быть передана по договору купли-продажи другому лицу. Об этом говорит ст 586 ГК РФ: рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. При отчуждении такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на  приобретателя имущества.

Т.о. вы можете заключить договор купли-продажи квартиры, обременной рентой, и на Вас как на приобретателя переходят обязанности плательщика ренты.

Эксперт:

Александр,

Я согласен с коллегой что такое возможно и вы можете продать данную квартиру, но исхожу немного из другого.

В силу ст.583 ГК РФ

По
договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне
(плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты
обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать
получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления
средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать
ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты
(пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на
условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Т.е. у нас получается двустороннее обязательство. Следовательно, в случае согласия получателя ренты на замену лица, обязанного ренту выплачивать, допускается замена лица в обязательстве с обязательным предварительным согласием получателя.

Эксперт:

Доброго дня, исходя по сути чтоб не спорить из гл 33 ГК РФ, продажа возможна, но при условии согласия сторон, так как Вы написали что согласие достигнуто, то да возможно.

Эксперт:

Да, ст.583-586 ГК РФ такое право предусматривают, если на это имеется согласие сторон, при этом обязательства по ренте возлагаются на приобретателя.

Эксперт:

Александр!

Как и любой другой собственник недвижимого имущества, Вы как плательщик ренты вправе распоряжаться данным имуществом, однако для этого необходимо предварительное согласия получателя ренты. Если получатель ренты, т.е. Мама, не возражает относительно продажи, то следует иметь ввиду, что к новому собственнику вместе с квартирой перейдут и обременения на нее.

Думается, что покупатель вряд ли согласится на совершение такой сделки.

Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Если имеется возможность, то желательно расторгнуть такой договор, заключить договор дарения и продать квартиру без обременений, все таки это Мам и Дочка.

С уважением, Владислав Быков.

Источники

Использованные источники информации.

  • https://napravah.com/kvartira/darenie/dogovor-renty.html
  • https://m16-consulting.ru/articles/renta-na-kvartiru/
  • https://yuristznaet.ru/kvartira/dokumenty/dogovor-renty-na-kvartiru.html
  • http://svoedelo-kak.ru/nedvizhimost/pozhiznennaya-renta-kvartiry-chto-eto.html
  • https://russianpeople.ru/dogovor-pozhiznennoy-renty/
  • http://terrafaq.ru/nedvizhimost/drugie-sdelki/pozhiznennaya-renta-na-kvartiru.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий