Договор долевого участия. Все о заключении договора долевого участия. Закон, риски, достоинства и недостатки дду. Бесплатная консультация.Звоните по. Что такое долевое строительство квартир: условия в 2019 году. Как происходит защита дольщиков при долевом строительстве. Плюсы и минусы долевого строительства при инвестирование: риски и как проверить надежность застройщика. Как стать участником долевого строительства и можно ли использовать материнский капитал.

Переуступка прав в долевом строительстве

Приобретение квартиры в еще строящемся здании по договору уступки прав требования довольно популярная сделка.

До передачи квадратных метров в пользование и подписания акта приема-передачи недвижимости инвестору, он может продать квадратные метры другому лицу. Для этого нужно оформить с новым покупателем договор уступки прав требования.

В этом случае действие первого договора не утрачивает силу, меняются только стороны соглашения. Все пункты, прописанные в основном договоре: сроки, цена, гарантийный срок – остаются неизменными. Права первого инвестора передаются другому лицу в полном объеме.

Первоначальный дольщик несет ответственность перед найденным кредитором, только за подлинность переданного требования, но возможное неисполнение этого требования его не касается.

Порядок заключения подобного договора определяется Гражданским кодексом главой 24 часть 1. Оформляется документ в произвольной форме. Согласие застройщика не требуется.

Для совершения сделки уступки нужны такие документы:

  • Договор долевого участия, зарегистрированный в государственных органах;
  • Платежные документы, доказывающие уплату дольщика;
  • Наличие прав у продавца на уступаемый объект, это можно подтвердить, изучив документы у застройщика;
  • Выписка из ЕГРП, ее можно получить в электронном виде по запросу на сайте Росреестра. Там же можно получить и информацию о правильном заполнении запроса. Стоимость сведений из ЕГРП, полученных таким образом составляет 150 рублей, а если выписку получить в бумажном виде непосредственно в органах Росреестра – 200 рублей;
  • Согласие (нотариально заверенное) от супруга или супруги лица, которое занимается продажей недвижимости. В противном случае могут возникнуть проблемы, супруги могут подать иск о незаконности сделки или несогласие с ценой. Если в паспорте нет штампа о семейном положении, то покупатель может попросить у продавца письменное заявление.

Достоинства и недостатки

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

Плюсы:

  • Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
  • Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
  • Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Минусы:

  • Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
  • Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

Что такое долевое строительство квартир?

В рамках долевого строительства застройщик привлекает денежные средства граждан для обеспечения возведения объекта недвижимости. Граждане, чьи средства задействованы в долевом строительстве, становятся его непосредственными участниками (дольщиками). Отношения застройщика и дольщиков оформляются с помощью договора долевого участия.

В целом процесс долевого строительства будет такой:

  1. Строительная компания берет в аренду или приобретает земельный участок с целью его застройки.
  2. Оформляется договор долевого участия с теми, кто изъявил желание инвестировать в проект строительства. Это могут быть как физические, так и юридические лица.
  3. Участники долевого строительства выплачивают объем своей доли в рассрочку.
  4. После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию он переходит в собственность дольщиков.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов регулируется законодательством. А именно:

  • ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года;
  • ФЗ № 294 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 30 декабря 2012 года постановил, что отношения застройщика и дольщиков подлежат страхованию;
  • Закон о защите прав потребителей № 2300-1 от 7 февраля 1992 года защищает права дольщиков, которые покупают квартиру не для коммерческой деятельности.

Посредством долевого участия в строительстве можно купить квартиру значительно ниже ее стоимости по рынку. Таким способом можно сэкономить до 30 %, что невозможно, если приобретать жилье, к примеру, в ипотеку. Для большинства граждан долевое строительство – это единственный возможный способ обзавестись собственным жильем.

Долевое строительство имеет свои недостатки и преимущества.

Долевое участие в строительстве документально может быть оформлено тремя способами:

  • договор долевого участия;
  • жилищный сертификат;
  • свидетельство, дающее право на квартиру в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).

Чаще всего отношения дольщика и застройщика оформляются с помощью договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Поговорим о нем подробнее.

Как снизить риски при заключении договора долевого учатия в строительстве

Предусмотрена только письменная форма данного договора. Регистрация договора долевого строительства происходит в управлении службы госрегистрации, кадастра и картографии в конкретном городе. После регистрации договор сразу же можно считать заключенным.
Договор содержит такие обязательные условия, как:

  • Цена;
  • Указание конкретного объекта строительства, что именно передается в пользование, условный номер квартиры, площадь квартиры и количество комнат, на каком этаже расположена, наличие балконов и лоджий, адрес;
  • Срок передачи квартиры в пользование дольщику;
  • Как производится уплата, сроки и неустойки за нарушения;
  • Какие гарантийные сроки положены на объект.

Если хоть один из перечисленных пунктов в договоре не найден, то договор можно считать не заключенным.

Для ввода любых изменений (коррективов) в договор, оформляется дополнительное соглашение. Оно обязательно подписывается всеми сторонами и также регистрируется в том же государственном органе.

Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция

Как стать участником долевого строительства: пошаговая инструкция

Итак, прояснив для себя все основные вопросы в теории и приняв решение о покупке первичного жилья, пора переходить к делу. Чем более продуманным будет каждый шаг, тем более удачной, выгодной и безопасной будет сделка, поэтому не вредно начать с составления плана. Определите для себя:

  1. Желаемые сроки. Здесь нужно оценить оптимальные и реальные (наиболее выгодные) сроки самой покупки, и время предполагаемого заселения в новую квартиру.
  2. Бюджет сделки. При предварительных расчетах лучше определиться с самого начала, какой вариант предпочтительнее: единовременный платеж или выплаты в несколько этапов? Планируется задействовать только собственные или и заемные тоже? Исходя из этого следует спланировать все сроки и способы формирования суммы, необходимой для покупки и, при необходимости, выбор кредитной организации.
  3. Выбор застройщика и объекта. Разумнее начинать с потенциально привлекательных застройщиков, после чего выбор предлагаемых ими объектов поможет конкретизировать поиск.
  4. Проверка. Как известно, даже компании с десятилетиями опыта безупречной работы порой сходят с дистанции. Поэтому убедиться в том, что выбранный застройщик имеет высокие шансы оправдать ожидания, не помешает.
  5. Заключение договора. Перед подписанием необходимо перепроверить все пункты, убедиться в достоверности и законности каждого из них, а также в отсутствии возможных разночтений в трактовке понятий и условий. При необходимости — обратиться к услугам независимых специалистов и компаний, способных повысить надежность сделки (агентства недвижимости, юридические и страховые компании).
  6. Регистрация. Должна пройти обязательная государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре, чтобы были защищены все права дольщика.
Фото 1

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Немного истории: что нужно знать?

Немного истории: что нужно знать?

Территориально такая практика возникла в Аргентине в 90-х годах. Данный период характеризовался кризисным состоянием экономики в стране: валюта непрерывно обесценивалась, поэтому банки отказывались инвестировать средства в строительство. Именно тогда возникло предложение создать акционерное общество, участниками и инвесторами которого выступили бы будущие владельцы жилья. За взнос денежных средств им выдавали акции, который можно было обменять на жилплощадь по окончанию строительства.

Опыт по внедрению данной схемы на рынке недвижимости оказался удачным, что поспособствовало развитию ДC в Южной Америке. Со временем такая практика распространилась и на европейском континенте, откуда пришла в Россию. Как было упомянуто выше, отсутствие законодательной базы по долевому строительству спровоцировало возникновение лавины мошеннических схем, в результате которых объекты оставались недостроенными, а вкладчики не получали квартиры. Поэтому в 2005 году был составлен и принят Федеральный закон № 214, который выступает основным ориентиром при организации ДС.

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства

В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.

Важно! Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».

Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках  устраивает не каждую строительную компанию.

Преимущества и недостатки покупки в ДС

Преимущества и недостатки покупки в ДС

Несмотря на очевидную выгоду приобретения квартиры данным способом, следует учесть все положительные и отрицательные нюансы. Среди плюсов покупки жилья посредством участия в долевом строительстве следует выделить:

  1. Дольщик приобретает новую квартиру, а значит, исключены любые юридические сложности и подвохи, которые есть на вторичном рынке недвижимости.
  2. Покупка в рассрочку позволяет снизить финансовую нагрузку.
  3. Итоговая стоимость квартиры будет сравнительно ниже.

Минусов участия в таком строительстве не так и много, но для некоторых граждан они могут оказаться существенными:

  1. Даже подписывая договор ДУ, дольщик не будет иметь гарантии ожидаемого результата. Если при сдаче объекта будут обнаружены несоответствия, то вопрос можно будет урегулировать, но на это уйдёт много времени.
  2. Вероятность попасть в схему мошенников остаётся высокой.
  3. По факту дольщик покупает не жильё, а только возможность получить его.
  4. Очень редко объекты недвижимости сдаются в установленный срок.

Взыскание неустойки и возврат денег

Взыскание неустойки и возврат денег

Для составления неустойки и обращения в суд лучше всего воспользоваться квалифицированной юридической помощью. Однако и при самостоятельном составлении претензии следует опираться на существующую нормативно-правовую базу. Претензия составляется на основании ст.6 и 10 Федерального закона №214-ФЗ, ст.309-310 ГК РФ и со ссылкой на нарушенные условия договора. Документ направляется по юридическому и фактическому адресам застройщика (первый лучше выяснять доподлинно, путем заказа выписки из ЕГРЮЛ) и доставляется лично либо по почте, заказным письмом с составлением описи вложения. Отметка о получении претензии застройщиком необходима для дальнейшего разбирательства в суде.

Сумма неустойки рассчитывается исходя из даты передачи застройщиком квартиры инвестору по договору долевого участия. Причем важно учитывать и срок, указанный в самом договоре, и конечную сумму неустойки — если истец по ошибке ее завысит, суд все равно сделает расчет по закону, однако итоговая сумма, превышающая 1 миллион рублей, влечет за собой обязательную оплату государственной пошлины.

Ключевые условия

Ключевые условия

Заключение договора долевого строительства предполагает соблюдение целого ряда нюансов. И чтобы не попасться на удочку мошенников, необходимо знать о каждом этапе заключения сделки. Одним из ключевых моментов является оплата. Следует понимать, что стоимость жилплощади и условия проведения выплат напрямую зависят от того, каким будет первоначальный взнос. К примеру, если полная сумма будет внесена в течение трех рабочих дней, то застройщик чаще всего предоставляет своему клиенту скидку, распространяющуюся на каждый квадратный метр приобретаемой недвижимости.

СПРАВКА! Преимущества оплаты в рассрочку заключаются в том, что даже обладая сравнительно небольшой суммой, дольщик способен получить жилье. При этом клиент способен выбрать как количество квадратных метров, так и срок получения недвижимости и оформления в собственность. Однако, если взять длительную рассрочку, следует понимать, что изначально прописанная стоимость не может быть изменена даже под давлением инфляции.

Порядок передачи квартиры, оформление и сроки

Итак, с чего начать? В соответствии с ДДУ, недвижимость передается в собственность дольщика в соответствии со следующим порядком:

  1. По завершении строительства, дольщик получает разрешение на введение здания в эксплуатацию.
  2. Далее застройщик высылает по почте оповещение всем участникам относительно готовности дома.
  3. Каждый из дольщиков осуществляет осмотр выделенной ему недвижимости, выявляя недостатки. При их наличии, клиент должен указать на недочеты застройщику, которому отводится определенное время для их устранения. После этого производится повторный осмотр.
  4.  После того, как акт приема передачи застройщиком частнику подписывается, дольщику вручаются ключи.

После того, как недвижимость окончательно передается участнику долевого строительства, ему следует осуществить госрегистрацию конкретного объекта недвижимости. Однако обязательства застройщика перед клиентом будут считаться исполненными еще до получения документов из Росреестра, подтверждающих его право собственности на квартиру.

Каждый из этапов передачи недвижимости предполагает следующие нюансы:

  1. Сдавать в эксплуатацию многоквартирный дом можно только после получения соответствующего разрешения. Для этого застройщик обращается в уполномоченный орган, выдающий разрешение на строительство дома. Как только этот документ будет выдан, застройщик обязан передать объект в распоряжение дольщиков не позднее того срока, который прописан в ДДУ.
  2. Получив разрешение на ввод здания в эксплуатацию, застройщик должен уведомить дольщиков об окончании строительства не менее, чем за месяц до того срока, который прописан в ДДУ.
  3. Получив уведомление, каждый участник долевого строительства должен принять объект в течение срока, установленного договором. Если же этот нюанс не отражен в договоре, то передача происходит в течение семи рабочих дней после уведомления. Если же в течение двух месяцев дольщик не принял квартиру, то в соответствии с пунктом 6 статьи 8 Федерального закона, передача недвижимости может быть осуществлена в одностороннем порядке.

По закону, определение срока передачи объекта осуществляется застройщиком и указывается в договоре долевого участия. В Гражданском законодательстве предусмотрены следующие варианты:

  • Назначается конкретная дата в формате «число, месяц, год».
  • Указывается определенный период времени, точкой отсчета для которого выступает момент заключения ДДУ.
  • Сдача объекта происходит при наступлении неизбежного события, не зависящего от воли сторон.

Следует понимать, что ДДУ не будет считаться заключенным в том случае, если в нем будут присутствовать приблизительные или ориентировочные сроки передачи.

Документы от застройщика

Чтобы убедиться в прозрачности процедуры, будущему дольщику необходимо тщательно изучить документацию, представленную застройщиком. От последнего требуются следующие бумаги:

  1. Разрешение на ведение строительства на конкретной земельной территории.
  2. Проектная декларация.
  3. Договор поручительства или страхования.
  4. Полная информация о строительной организации, включая адрес, перечень уполномоченных лиц, наименование. Эти данные должны полностью совпадать с теми, которые указываются в разрешительных документах.
  5. В том случае, если регистрацию документов осуществляет представитель застройщика, он должен предоставить документацию, разрешающую делегирование данных прав.

На что следует обратить внимание при составлении договора?

Специалисты советуют особо выделить следующие нюансы:

  1. Обязательно наличие гарантийного срока. Для жилых помещений он составляет пять лет.
  2. В договоре должна быть отражена информация относительно площади квартиры.
  3. Документ содержит подробное описание объекта с указанием точных сроков сдачи и порядка передачи прав.
  4. Присутствие пунктов касательно заключения договоров с третьими лицами или организациями является недопустимым.
  5. Описывается порядок и расторжения договора и основания для этого. Также определяется размер штрафных санкций.
  6. Указывается степень ответственности сторон. С момента внесения средств, все обязанности дольщика должны считаться выполненными. В свою очередь застройщик имеет право использовать поступившие деньги только по назначению (то есть, в строительных целях).

Подводные камни договора: риски и альтернативы

Любой специалист скажет, что долевое участие сопряжено со значительным риском. И это связано не только с фактами мошенничества, но и особенностями самого ДДУ. Основные риски следующие:

  1. Строительные работы могут быть заморожены. Причиной этого нередко является банкротство застройщика. Что делать, чтобы избежать подобных ситуаций? Поможет тщательная проверка компании, на счету которой должен быть ни один успешно реализованный проект.
  2. Обременения. В большинстве случаев денег застройщиков оказывается недостаточно для возведения многоквартирного дома. Такие сторонние расходы как логистика, прокладка коммуникаций и т. д., также требуют финансирования, что нередко сопряжено с выдачей банковских кредитов на компанию. И как только деньги перестают поступать на банковский счет залогодателя — недвижимость оказывается под арестом.
  3. Двойная продажа. Несмотря на наличие государственной регистрации договоров, подобное случается не так уж и редко. Обычно это происходит по вине сотрудников компании-застройщика, когда договор еще не зарегистрирован. Как разрешить ситуацию? По закону действительным считается тот договор, который был зарегистрирован первым. Остальным дольщикам, претендующим на данное жилье, компания должна полностью вернуть деньги.
  4. Внесение изменений в проектную документацию. О подобном дольщики не информируются, и в результате в лучшем случае можно получить одинарные стеклопакеты на окнах, а в худшем — уменьшение оговоренной площади жилья на 8-10%. Поэтому дольщику следует внимательно осматривать в процессе приемки. После официальной передачи недвижимости заставить застройщика устранить выявленные недостатки уже не получится.

Какие же могут быть альтернативы ДДУ? Здесь можно выделить следующие варианты:

  1. Жилищный кооператив. Речь идет об организации, в которую входят граждане, решившие совместно купить многоквартирный дом с дальнейшей его эксплуатацией. На момент учреждения в ЖК должно входить не менее 5 человек. Сложности в данном случае возникают по причине сильного влияния человеческого фактора и проблемой в распределении финансов.
  2. Социальное жилье. Это способ обеспечения граждан жильем с сохранением права собственности за муниципалитетом или государством. То есть, жильцы не являются владельцами недвижимости, но могут впоследствии выкупить и приватизировать ее.
  3. Индивидуальное малоэтажное строительство. Обычно речь идет о постройках, имеющих один-три этажа. Их отличие от многоэтажек заключается не только в высоте, но и в отсутствии лифтов, центрального мусоропровода и т. д. Эти дома имеют облегчённую инженерную инфраструктуру. К примеру, популярные в США и Европе таунхаусы, когда в одном небольшом доме проживает несколько семей.
Фото 2

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

  • Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
  • Заключается договор долевого участия с дольщиками.
  • Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
  • После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.
Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Фото 3

Можно ли использовать материнский капитал на долевое строительство

Можно ли использовать материнский капитал на долевое строительство

В настоящее время, нет запрета использовать материнский капитал на долевое строительство. Вы спокойно можете приобрести квартиру в новостройке у застройщика по ДДУ, но сам формат использования материнского сертификата накладывает некоторые ограничения, а именно:

  • Вы не можете использовать маткапитал на покупку жилья за наличку, если ребенку, после рождения которого был выдан сертификат, не исполнилось три года;
  • Использовать материнский капитал на долевое строительство до достижения ребенком трех лет возможно при оформлении ипотеки.

Таким образом, маткапитал вы можете использовать при покупке квартиры по ДДУ, но стоить помнить про ограничение в возрасте ребенка. Ипотека плюс материнский капитал поможет обойти это ограничение.

Долевое строительство, как вид инвестиции

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов неплохое вложение денег для получения прибыли, иными словами, для инвестирования. Прибыль достаточно велика, а риски минимальны, если компания застройщик надежная и имеет богатый опыт.

Насколько инвестирование в долевое строительство ликвидное дело

Часто понятие ликвидность путают с прибыльностью. Но это немного разные вещи. Ликвидность показывает, как быстро и без особых усилий финансовые активы могут быть реализованы по рыночной стоимости. Исходя из скорости, выделяют три вида активов: высоколиквидные, неликвидные и низколиквидные.

Инвестирование может быть осуществлено в разные объекты недвижимости. От этого и зависит ликвидность. Так, если вкладывать деньги в строительство новых коттеджных улиц и многоквартирных домов, то можно получить хорошую прибыль, не прилагая особых усилий. Этого нельзя сказать об инвестициях во вторичное жилье, потому как цены на него имеют тенденцию к снижению.

Инвестирование в новостройки принесет неплохой доход, ведь цена на квартиру будет намного меньше рыночной. Если включиться в процесс строительства на начальных этапах, то можно существенно сэкономить на стартовом капитале.

Выбор объекта долевого строительства

После того, как было принято решение участвовать в инвестировании в новое жилье, надо определиться с конкретным объектом. Чтобы получить максимальную прибыль с минимальными рисками надо обратить внимание на некоторые особенности.

Для начала выбрать класс объекта, с которым планируется работа: это могут быть элитные дома или эконом проекты. Все предложения имеют свои плюсы и минусы.

Далее, важно хорошо изучить все условия, прописанные в договоре долевого строительства. Это такие моменты, как:

  • Стоимость на квадратные метры;
  • Величина первоначального вложения;
  • График, по которому будут осуществляться взносы;
  • Наличие всех необходимых документов у компании – застройщика;
  • Конкретная дата сдачи многоквартирного дома или поселка в эксплуатацию;
  • На каких условиях, и в какие сроки будет передана вся необходимая документация инвестору на право обладания жилплощадью.

Обязательно надо обратить внимание на страхование рисков и страховую компанию, занимающуюся данным вопросом.

Еще один момент считается важным – интерес к объекту недвижимости других вкладчиков. Если инвесторов больше нет, то на этапе ввода квартир в эксплуатацию могут быть сорваны сроки, соответственно затянется срок, в течение которого надо произвести реализацию недвижимости, а за это время она может и упасть в цене.

Инвестору важно изучить все «подводные камни» проекта и со всей ответственностью подойти ко всем вышеперечисленным пунктам. Только тогда ликвидность будет на высоком уровне.

Рисковые ситуации

Можно выделить такие неблагоприятные для инвестора обстоятельства:

  • Нарушение срока передачи объекта долевого строительства;
  • Подмена окончательной стоимости объекта в процессе строительства;
  • Изменение планировки квартиры или дома на этапе строительства;
  • Застройщик теряет свой правовой статус и не может передать объекты инвесторам.

Эксперты рынка инвестирования особенно подчеркивают, что для инвестиций в недвижимость нужно заключать именно договор о долевом инвестировании в строительство, а никакие другие соглашения. Потому что именно этот документ в полной мере и объеме защищает права дольщика.

Законодательная база в долевом строительстве

Современная законодательная база России способна обеспечить достойный уровень защиты прав участников долевого строительства.

По закону инвестирование в постройку новых зданий – это процесс, при котором заключается соответствующий договор между дольщиком и застройщиком. Последний обязуется предоставить инвестору построенные квадратные метры жилья, согласно проекту. Сроки не должны быть нарушены, и цена также определяется договором и не может быть изменена. Дольщик же обязан платить взносы за объект, согласно утвержденному графику.

Если возникают споры, то по закону они должны решаться путем переговоров обеих сторон. В тяжелых случаях они переносятся в судебные инстанции.

Опыт юристов показывает достаточное количество недобросовестных застройщиков или просто жуликов, пытающихся быстро получить деньги и скрыться в неизвестном направлении. Но таких случаев с каждым годом все меньше, и, как правило, долевое строительство заканчивается удачно для обеих сторон договора.

Несмотря на все риски и возможную убыточность, данный вид инвестирования можно назвать высоколиквидным. При перепродаже объектов получается хорошая прибыль в 20-40% процентов. Ведь интерес к покупке нового жилья у граждан всегда будет, а вот участие в долевых строительствах все еще пугает многих. Поэтому стоит заняться инвестированием новостроек. Можно получить хорошую прибыль при соблюдении всех мер предосторожности.

Если вы заинтересованы в инвестировании, ознакомьтесь со следующей статьей:

Куда вложить деньги.

Вопросы и ответы

Мы с супругой преобретаем квартиру в строящемся доме по договору долевогл участия с использованием ипотеки. Вчера подовали с представителем застройщика весь пакет документов на регистрацию в росреестре через мфц. Смутило, что при подаче документов в бланке мфц был прописан только земельный участок, а не квартира или хотя бы сам дом. Так и должно быть?

Эксперт:

Андрей! 

Законодатель не обязывает застройщиков придерживаться определенной формы ДДУ (на сегодняшний день единая форма договора законом не предусмотрена), а только требует включать в ДДУ обязательные условия, которых всего пять. Что должно быть указано в ДДУ в обязательном порядке:

Предмет договора, а именно сам объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание: площадь, месторасположение в доме и на этаже, количество и метраж жилых комнат и нежилых помещений. Характеристики стройматериалов, из которых изготовлены перекрытия и несущие конструкции. Должен быть также представлен план всей квартиры. Чем подробнее описан объект, тем меньше есть возможностей у застройщика для разного рода манипуляций, и тем больше шансов у дольщика получить именно такую квартиру, о которой он мечтал.
Точная (а не приблизительная или примерная) дата передачи объекта. В ДДУ должен быть прописан конкретный срок, когда жилье будет передано участнику. Именно с этой датырассчитывается неустойка за просрочку. Расплывчатые формулировки, которые не позволяют в точности установить дату передачи, не допускаются.
Цена жилого объекта. Если по договору предоставляется рассрочка, то необходимо указать, когда и в какие сроки должны совершаться платежи.
Гарантии застройщика. Закон устанавливает конкретныесроки гарантийных обязательств, которые строительная фирма не может пересматривать в одностороннем порядке: пять лет – на здание и два года – на инженерные сети. Если в ДДУ не указаны сроки гарантии, то это не освобождает застройщика от обязанности устранения дефектов строительства, если они выявлены в пределах гарантийного периода.
Каким образом застрахована ответственность застройщика. Строительная компания может на свое усмотрение выбирать один из возможных вариантов: подписать договор поручительства, получить страховку по ДДУ,  вступить в члены ОВС. Страхование должно действовать на два года дольше, чем сам ДДУ.

Более точную консультацию по вашему договору можно дать имея на руках его копию или текст.


мы купили квартиру в строящемся доме вместе с отделкой в 4 подъезде, в договоре долевого участия в строительстве сказано "Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и встроено-пристроенным детским садом в составе: 1 очередь. Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и встроенными помещениями детского сада".

В разделе Права и обязанности Сторон, говориться о том, что Дом вводится в эксплуатацию в декабре 2013года, после даты получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию, Застройщик в течение 90 дней должен передать Дольщику объект долевого строительства (т.е. квартиру вместе с отделкой).

Подскажите, пожалуйста, означает ли это, что весь Многоквартирный жилой дом вместе со встроенными помещениями детского сада будет сдан в эксплуатацию в декабре 2013 года в 1 очередь (т.е. все вместе), а Акт приема-передачи объекта долевого строительства будет подписан с Дольщиком уже индивидуально, по подъездно, т.е если у нас 4 подъезд, то нам квартиру передадут после того как сделают отделку в 1-3 подъезде? Или же весь дом вместе с детским садом по акту приема-передачи пройдет за один раз? Вот это 1 очередь относится только к вводу дома в эксплуатацию или к Акту приема-передачи тоже имеет отношение?

Заранее Извините, если не совсем корректно описан или задан вопрос.

Эксперт:

Ирина!

В рамках строительной терминологии, слово «очередь» применяется к жилым застройкам. Допустим, осуществляется строительство жилого комплекса, состоящего из 3-ёх жилых домов (каждый из которых — 7-ми подъездный). Здесь будет иметь место три очереди (строительный/проектный адрес у всех трех домов будет одинаков, но каждый дом — это «очередь», соответственно — 1-ая очередь, 2-ая очередь, 3-я очередь).

Что касается актов приема-передачи квартиры, то он будет подписан только после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (как правило, дома вводятся поочередно).

Будьте внимательны при подписании акта, не забудьте указать все несоответствия и недоделки, вы имеете полное право не принимать квартиру по акту до момента устранения всех недостатков! А за просрочку передачи квартиры застройщик будет обязан уплатить вам неустойку.

Удачи Вам!

Земельный участок у Застройщика в аренде. Предлагает заключить ДДУ , но такой вид договора возможен только на многоквартирные дома. Как позже земля перейдет в мою собственность?

Эксперт:

вы сможете стать собственником участка на основании

Земельный кодекс Российской Федерации. Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов

К рубрикамК оглавлениюК главе V.1

1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
2. Без проведения торгов осуществляется продажа:
1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 настоящего пункта;
2) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации;
3) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации;
4) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации;
5) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, указанному юридическому лицу;
6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

Источники

Использованные источники информации.

  • https://kakzarabativat.ru/investirovanie/dolevoe-stroitelstvo/
  • http://pro-ddu.ru/chto-takoe/
  • https://estatelegal.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe/
  • https://ipotekaved.ru/ddu/dolevoe-stroitelstvo.html
  • https://lawhelp.center/kvartira/pokupka/chto-takoe-dolevoe-stroitelstvo-kvartir.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий